賃貸不動産経営管理士試験では、賃貸借契約の中でも「一時使用目的の賃貸借」と「使用貸借」の違いが問われることがあります。どちらも通常の賃貸借とは異なる性質を持つため、整理して学習することが重要です。今回はその特徴や判例、試験での狙われ方を解説し、最後に例題を通じて理解を確認できるようにまとめました。
一時使用目的の賃貸借とは
一時使用目的の賃貸借とは、その名のとおり「一時的に建物を使用するための契約」です。例えば、
- 社宅や別荘としての短期使用
- 仮設住宅としての使用
などが典型例です。
通常の建物賃貸借と異なり、借地借家法の適用が排除される点が最大の特徴です。そのため、借主に強い保護が与えられず、契約期間満了と同時に契約は終了します。
一時使用目的かどうかの判断基準
契約の形式ではなく、実質によって判断されます。
- 短期契約だから一時使用とは限らない。
- 実際の利用目的が「生活の本拠」になっていれば、一時使用とは認められない。
判例の例
・最判昭和28年9月25日
「契約期間が1年であっても、借主が生活の本拠として使用している場合には一時使用ではない」とされました。
使用貸借とは
使用貸借とは、無償で物を使用させる契約のことです。貸主は無償で使用を認め、借主は使用後に物を返還する義務を負います。賃貸借との違いは、賃料の有無にあります。
例えば、
- 親が子にマンションを無償で貸す場合
- 知人に空き家を無料で使わせる場合
このような関係は使用貸借契約とされます。
使用貸借の特徴
- 無償契約であるため、借主の義務が軽い。
- 貸主は原則として修繕義務を負わない。
- 借主は善管注意義務を負うが、通常の賃貸借に比べて責任は軽減される。
- 契約終了後は直ちに返還しなければならない。
一時使用賃貸借と使用貸借の比較
| 項目 | 一時使用賃貸借 | 使用貸借 |
|---|---|---|
| 賃料 | 有償 | 無償 |
| 借地借家法の適用 | 適用されない | 適用されない |
| 契約終了 | 期間満了で終了 | 使用目的終了で返還義務 |
| 借主の保護 | 弱い | 弱い |
両者とも借主保護が限定的である点が共通していますが、賃料の有無が大きな違いです。
実務でのトラブル事例
- 短期契約を一時使用と誤認
→ 実際には生活の本拠であり、借地借家法の保護が及ぶケースがある。 - 親族間での無償使用
→ 使用貸借と認定され、返還義務をめぐって争いになることがある。 - 契約書の記載不備
→ 「一時使用」と明記していても実態が伴わなければ効力なし。
【例題】
問1
AはBに対して自宅の一部を半年間貸し、賃料を受け取らなかった。Bはその部屋を生活の本拠として使用していた。この契約はどのように扱われるか。
- 一時使用賃貸借
- 使用貸借
- 普通賃貸借
- 定期建物賃貸借
解答
正解は2の使用貸借です。賃料を受け取っていないため賃貸借ではなく、無償使用の契約であるため使用貸借となります。期間が半年であっても「一時使用」には当たりません。
まとめ
- 一時使用目的の賃貸借は借地借家法の適用がなく、期間満了で終了する。
- 使用貸借は賃料を伴わない契約であり、返還義務を伴う。
- 一時使用かどうかは契約期間ではなく利用実態で判断される。
- 試験では「短期＝一時使用」と誤解させるひっかけ問題が多い。
このテーマは出題頻度が高くありませんが、「借地借家法の適用除外」と絡めて問われやすいポイントです。特に「一時使用賃貸借と普通賃貸借の区別」「使用貸借と賃貸借の違い」は必ず整理しておきましょう。
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