今年の受験を検討する中で重要テーマの一つが「特定賃貸借契約」です。サブリース契約などで知られるこの仕組みは、近年の法改正でも注目され、試験頻出分野となっています。この記事では、特定賃貸借契約の仕組み、規制の趣旨、実務トラブルの背景、そして試験対策の要点を整理して解説します。
特定賃貸借契約とは何か
特定賃貸借契約とは、いわゆるサブリース契約のことを指します。オーナー（貸主）が賃貸住宅を管理業者に一括して賃貸し、その業者が転貸する仕組みです。
管理業者は入居者からの賃料を受け取り、一定額をオーナーに支払う方式をとります。オーナーにとっては安定収入のメリットがありますが、契約内容によっては賃料減額や中途解約などのトラブルにつながることもあります。
規制の背景と趣旨
サブリース契約は過去に「賃料保証」「空室保証」といった強調的な広告でオーナーを勧誘し、実際には賃料減額請求や一方的解約が行われるケースが相次ぎました。これを受け、2020年の賃貸住宅管理業法改正で特定賃貸借契約に関する規制が明文化されました。
その趣旨は以下の通りです。
- オーナーを保護し、情報の非対称性を是正すること
- 誇大広告や不実告知による勧誘を防止すること
- 公正で持続可能な賃貸経営を確保すること
特定賃貸借契約の重要事項説明
管理業者は特定賃貸借契約を締結する前に、オーナーに対して重要事項説明を行わなければなりません。説明は書面交付と口頭説明の両方が求められ、主に以下の内容が含まれます。
- 賃料減額の可能性とその条件
- 契約の期間と更新の有無
- 中途解約ができる場合と手続き
- 管理委託方式と異なる点
- サブリース方式のリスク（空室や市場賃料下落など）
これにより、オーナーはリスクを理解したうえで契約を判断できるようになります。
誇大広告の禁止と規制強化
特定賃貸借契約では、「家賃保証」「空室ゼロ」などの誇大広告は禁止されています。特に「将来にわたって賃料は下がりません」といった断定的な表示は違反となり、行政処分や業務停止の対象となります。
この部分は試験で「適切な広告か否か」を問う問題が多いため、要チェックです。
実務で起こりやすいトラブル事例
- 賃料減額請求
市場賃料が下がった場合、管理業者から減額請求される。オーナーは契約で「保証」と理解していたが、実際は一定期間のみ保証だった。 - 一方的な解約
業者側が「経営が成り立たない」として中途解約を申し入れるケース。 - 勧誘時の誤認
「空室リスクなし」と説明されたが、実際は賃料が大幅減額されてオーナーが損失を被った。
こうした事例は試験でも「法令違反か否か」を問う事例問題として出題されます。
【例題】試験対策チェック
問1
特定賃貸借契約に関して正しいものはどれか。
- 管理業者は重要事項説明を行う必要はない
- サブリース契約の広告で「将来も賃料減額はありません」と表示することは可能である
- 特定賃貸借契約では、契約前にリスクを含めた説明が義務付けられている
- サブリース契約は賃貸住宅管理業法の規制対象外である
解答
正解は「3」です。特定賃貸借契約ではリスク説明を含む重要事項説明が義務付けられています。
まとめ
- 特定賃貸借契約とはサブリース契約のこと
- オーナー保護のため、重要事項説明や誇大広告禁止などの規制が導入された
- 実務上は賃料減額や一方的解約のトラブルが多い
- 試験では「規制の趣旨」「重要事項説明の内容」「広告規制」が頻出
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