賃貸住宅管理業法と宅建業法の関係は、賃貸不動産経営管理士試験で頻出の重要テーマです。
特に、管理受託方式における媒介・代理と宅建業の免許要件、報酬の上限規制、そして近年注目される障害者差別解消法との関係は混同しやすい論点です。
今回は、管理実務の流れに沿って体系的に整理し、試験に役立つよう例題付きで解説します。
賃貸住宅管理とは？ ― 管理実務の全体像をつかもう
「賃貸住宅管理」とは、賃貸人からの委託を受けて、賃貸借契約の準備段階から終了までを一貫して行う業務をいいます。
管理の範囲は幅広く、次のように分類されます。
- 賃貸人の委託に基づく契約前から契約終了までの管理業務
- 宅建業者として行う媒介・代理業務
- 賃貸住宅管理業法に定める維持保全・金銭管理などの「管理業務」
- 賃貸住宅経営全般に関する助言・提案・支援業務
試験では①と②、つまり契約締結前後の管理実務と宅建業法上の位置づけが狙われます。
契約の各段階における管理業務の内容
管理業務は、以下の5段階に分けて整理すると覚えやすいです。
① 契約締結前・締結時の業務
- 空室の清掃・点検・リフォーム提案
- 入居者募集の企画・媒介業者への協力
- 入居希望者の審査、契約立会い、入居説明
（例：入居時チェックリスト、鍵の引渡し確認）
② 契約期間中の業務
- 賃料収納・未収督促・弁護士との連携
- 設備・共用部の点検・修繕
- クレーム対応、賃料改定提案、報告書作成
③ 契約更新・再契約の業務
- 普通賃貸借の更新確認・契約書再作成
- 定期賃貸借の再契約交渉
- 条件変更の調整・書面作成支援
④ 契約終了時の業務
- 明渡立会い、物件確認、鍵の受領
- 原状回復協議、敷金精算、退去報告
⑤ 共用部分・防犯・安全管理
- 共用部清掃、設備点検、防犯巡回
- 入居者への注意喚起、苦情対応
これらは試験では「契約の進行順」で問われることが多く、各段階の目的と法的根拠を理解しておくことが大切です。
宅建業法との関係 ― どの業務が宅建業に該当する？
宅建業法の目的と免許制度
宅建業法は、宅地建物取引の公正と取引関係者の保護を目的としています（宅建業法1条）。
このため、宅地や建物の売買・交換・賃貸の媒介または代理を反復継続して行う者は、宅地建物取引業の免許を受けなければなりません（2条2号、3条1項）。
管理受託方式とサブリース方式の違い
- 管理受託方式：所有者から管理を委託される。媒介・代理を行う場合は宅建業法の免許が必要。
- サブリース方式：業者が借り上げて転貸する。契約当事者になるため宅建業法の免許不要。
つまり、試験で問われるのは「媒介・代理を行う場合に免許が必要」という点です。
宅建業者が受ける業務規制
宅建業者である管理業者は、次のような宅建業法上の規制を受けます。
- 媒介・代理契約に関するルール（専任・専属専任等）
- 報酬額の上限規制（借賃1ヵ月分以内）
- 契約前の重要事項説明（35条書面）
- 契約成立後の書面交付義務（37条書面）
- 誇大広告や虚偽表示の禁止（広告規制）
これらは賃貸住宅管理業法の「重要事項説明書」「締結時書面」に似ていますが、別の法体系による規制であることを区別して覚えましょう。
管理業者が宅建業者でもある場合、両法の規制を同時に受ける点が試験の重要ポイントです。
媒介・代理報酬の上限と複数業者の関与
賃貸借の媒介を行う場合
- 成功報酬として受領可能
- 貸主・借主の双方から受け取れる報酬の合計上限は賃料の1ヵ月分（消費税込1.1倍）
- 片方の依頼者から受領できる額は、承諾がない限り賃料の1/2ヵ月分（0.55倍）以内
賃貸借の代理を行う場合
- 代理の依頼者から受領できる報酬は、賃料1ヵ月分（1.1倍）以内
- 相手方からも報酬を受ける場合は、合計で1ヵ月分を超えてはならない
複数の業者が関与した場合
貸主側業者Aと借主側業者Bが関与しても、報酬の合計額は1ヵ月分が上限です。
この範囲内で分配するのが原則です。
広告費・ADの扱い
通常の広告費は報酬に含まれ、別途請求はできません。
ただし、依頼者の特別な依頼による大規模広告（新聞全面広告など）は、例外的に別途請求が認められます（東京高判昭57・9・28）。
したがって、AD（広告費）やコンサル料の別請求は原則違法です。
障害者差別解消法と管理業務の実務対応
障害者差別解消法により、障害を理由とした不当な取扱いは禁止されています。
国土交通省の対応指針では、宅建業・不動産管理業それぞれで具体例が示されています。
不当な差別的取扱いに当たる例
- 「障害者不可」と広告に記載する
- 障害を理由に仲介を拒否する
- 一人暮らしの障害者を一律に断る
- 障害者にのみ多額の敷金を求める
- 介助者同行時に本人の意思を確認しない
不当ではない適切な対応例
- 安全確保や配慮のために必要な範囲で障害の状況を確認する
- 合理的配慮（説明方法の工夫・物件案内の補助）を行う
試験では「不当な差別的取扱い」の例を正確に区別する問題が出題されることがあります。
「一律に拒否する」「調整を行わずに断る」といった文言が出てきたら、誤りと判断しましょう。
【例題１】媒介報酬の上限
管理受託方式で宅建業者が賃貸人・賃借人の双方から報酬を受け取る場合、報酬の合計額は借賃の1ヵ月分（消費税込1.1倍）を超えることができる。
（○か×か）
解答：×（誤り）
媒介報酬の合計上限は賃料1ヵ月分（消費税込1.1倍）までです（宅建業法施行規則16条の3）。
【例題２】サブリース方式の免許要否
サブリース方式において、サブリース業者は賃貸借契約の当事者となるため、宅地建物取引業の免許を要する。
（○か×か）
解答：×（誤り）
サブリース業者は自らが貸主となるため、媒介・代理を行わず、宅建業の免許は不要です。
【例題３】障害者差別解消法に基づく禁止例
障害者が車椅子での物件内覧を希望した場合、物理的に入室が難しいときは、理由を説明して内覧を断ることができる。
（○か×か）
解答：×（誤り）
車椅子での入室可否を賃貸人と調整せずに一方的に断るのは不当な差別的取扱いにあたります。
学習まとめ
- 管理受託方式で媒介・代理を行う場合は宅建業の免許が必要。
- 宅建業法と賃貸住宅管理業法は「別の規制」として重複適用される。
- 媒介・代理報酬の上限は賃料1ヵ月分（消費税込1.1倍）。
- AD・コンサル料の別請求は禁止。
- 障害を理由とした入居拒否や説明省略は不当な差別的取扱い。
このテーマは、実務にも直結するだけでなく、「宅建業法との関係」や「障害者差別禁止指針」といった近年の出題傾向にも対応しています。
本記事の内容を理解しておけば、関連問題は確実に得点できるでしょう。
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