賃貸借契約の終了時にトラブルとなりやすい「原状回復」。
その費用負担のルールを明確にするために定められたのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。
このガイドラインは、賃貸不動産経営管理士試験でも頻出のテーマです。
本記事では、試験で押さえておくべき要点をわかりやすく整理し、最後に例題で確認していきましょう。
原状回復とは？基本の定義を確認
まず、「原状回復」とは、単に「借りたときの状態に戻すこと」ではありません。
国土交通省のガイドラインでは、次のように定義されています。
原状回復とは、借主の故意・過失、通常の使用を超える使用によって生じた損耗や毀損を修復すること。
つまり、通常の使用で生じる経年劣化や日焼けなどは借主の負担にはならないのです。
ここを勘違いして「全部借主が直す」と思ってしまうと、試験でも実務でも間違えやすいポイントになります。
原状回復の費用負担の原則
ガイドラインでは、次のように費用負担の考え方が整理されています。
| 損耗・毀損の原因 | 費用負担者 | 具体例 |
|---|---|---|
| 経年劣化・通常使用による損耗 | 貸主 | 壁紙の黄ばみ、畳の日焼け、家具跡など |
| 借主の故意・過失、善管注意義務違反 | 借主 | タバコのヤニ汚れ、ペットの傷、飲み物のシミなど |
つまり、通常損耗は貸主負担、過失による損耗は借主負担です。
この原則をまずしっかり押さえておきましょう。
ガイドラインに基づく判断例
ガイドラインでは、よくあるトラブル事例に対して費用負担の目安も示されています。
| 事例 | 原状回復の要否 | 費用負担者 |
|---|---|---|
| 家具の設置跡・日焼け | 不要 | 貸主 |
| タバコのヤニ汚れ・臭い | 要 | 借主 |
| ペットによる傷や臭い | 要 | 借主 |
| エアコンの水漏れによる壁シミ | 原因次第 | 借主または貸主 |
| 網戸・襖・障子の経年劣化 | 不要 | 貸主 |
特約が有効になるための3つの条件
実務では、賃貸借契約書に「退去時は〇〇費用を負担する」などの特約（契約上の追加負担条項）が設けられていることがあります。
しかし、このような「借主に特別な負担を課す特約」は、どんな場合でも有効になるわけではありません。
ガイドラインでは、次の3要件をすべて満たす場合に限り有効とされています。
🔹 特約有効の3要件
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| ① 特約の内容が具体的・明確であること | 「退去時に壁紙張替費を借主が負担」など、内容がはっきりしていること。 |
| ② 借主が特約の内容を理解し、納得していること | 契約時に説明があり、借主が内容を理解した上で署名・押印していること。 |
| ③ 合意内容が社会通念上合理的であること | 借主に一方的に不利な内容ではないこと。 |
❌ 無効となる特約の例
- 「原状回復費用は全て借主の負担とする」
→ 内容が抽象的で不明確。借主に過大な負担を強いるため無効。 - 「経年劣化分も借主が負担する」
→ 社会通念上不合理なため無効。
⭕ 有効となる特約の例
- 「退去時に専門業者による室内クリーニング費として2万円を借主が負担する」
→ 内容が明確で、金額も具体的。借主が説明を受け納得していれば有効。
敷金との関係
敷金は、退去時に借主の債務を担保するための預かり金です。
したがって、貸主が敷金から差し引けるのは「借主が負担すべき原状回復費用のみ」です。
通常損耗や経年劣化分を敷金から控除することはできません。
裁判実務でも、ガイドラインに基づいて「通常使用分の控除は違法」と判断される事例が多くなっています。
原状回復費用の算定と耐用年数補正
ガイドラインでは、内装や設備に耐用年数を設定して、費用を按分（減価償却）する考え方を採用しています。
たとえば壁紙の耐用年数を6年とすると、
入居3年で退去する場合の残存価値は50％です。
張替え費用が6万円なら、借主負担は3万円となります。
このように、耐用年数による補正を行うことで公平な費用負担となります。
🧩 例題（賃貸不動産経営管理士試験対策）
例題：
Aさんは、5年間居住した賃貸マンションを退去する際、喫煙により壁一面にヤニ汚れが付着していた。
貸主Bさんは壁紙張替え費用12万円を請求した。
この場合の費用負担として最も妥当なのはどれか。
① 借主Aが12万円全額を負担する。
② 借主Aが6万円を負担する。
③ 借主Aが2万円程度を負担する。
④ 費用はすべて貸主が負担する。
正解：③
解説：
ヤニ汚れは借主の故意・過失による損耗のため、原状回復の対象です。
ただし、壁紙の耐用年数（6年）を考慮し、5年経過時の残存価値は1/6。
12万円 × 1/6 ≒ 2万円程度が借主の負担となるのが合理的です。
まとめ
| 要点 | 内容 |
|---|---|
| 原状回復の定義 | 通常使用を超える損耗・毀損を修復すること |
| 通常損耗の負担 | 貸主負担（経年劣化・日焼けなど） |
| 故意・過失損耗の負担 | 借主負担（タバコ・ペットなど） |
| 特約有効の3要件 | 明確・納得・合理的であること |
| 費用算定方法 | 耐用年数による減価償却で按分 |
原状回復ガイドラインは、実務でも試験でも非常に重要なテーマです。
特約の有効性や費用負担の判断基準は、毎年出題される可能性が高いので、確実に押さえておきましょう。
📚 キーワード復習
- 通常損耗
- 経年劣化
- 特約の3要件（明確・納得・合理的）
- 耐用年数補正
- 敷金の控除範囲
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