宅建試験受験者の皆さん、こんにちは。
今回は自ら売主制限の第三弾として、自己所有でない物件の売買契約制限・担保責任の特約制限・割賦販売契約の解除制限・所有権留保の禁止について詳しく解説していきます。
特に、割賦販売に関する規制はひっかけ問題が多いので、例題を交えながら確実に理解していきましょう！
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自己所有ではない物件の売買契約制限とは
宅建業者が自ら売主として一般消費者に売買契約をするとき、原則として自己所有でない物件（他人の所有物・未完成物件）の売買契約を結ぶことはできません。
【理由】
- 他人の所有物や未完成物は、確実に取得できる保証がないため、消費者に不利益を与える可能性があるからです。
【例外】
以下の場合には売買契約が可能です。
1. 他人の所有物でも、取得契約（予約含む）を結んでいる場合（※停止条件付は不可）
2. 未完成物件でも、手付金等の保全措置を講じた場合
例題1
未完成物件を保全措置なしで売買契約締結できるか？
A. できる
B. できない
正解 → B
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担保責任の特約制限とは
【民法上の担保責任】
売買の目的物が種類・品質に関して契約内容に適合しない場合、買主は追完請求・代金減額請求・契約解除・損害賠償を請求できます。
宅建業法では、自ら売主となる宅建業者が買主に民法よりも不利な担保責任の特約をすることは禁止されています。
【ただし有効な特約もある】
- 通常、民法では「不適合を知った時から1年以内」に通知すべきですが、
- 「引渡しから2年以上」とする特約は買主に有利なため有効です。
例題2
「引渡しから3年間担保責任を負う」とする特約は？
A. 有効
B. 無効
正解 → A
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割賦販売契約の解除などの制限とは
【割賦販売契約とは】
宅建業者と買主の間で直接、分割払いを約束する契約のことです（銀行の住宅ローンではない）。
【規制内容】
- 賦払金の支払いが遅れた場合でも、
- 30日以上の期間を定めた書面催告をし、その間に支払がないときでなければ解除・残代金請求できない。
【注意】
- 口頭での催告は無効です。必ず書面！
例題3
買主が賦払金を支払わなかった場合、宅建業者が契約解除するにはどうすればよいか？
A. 電話で催告すればOK
B. 30日以上の書面催告後に解除
C. すぐに解除できる
D. 7日以内に支払要求すれば解除可能
正解 → B
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割賦販売における所有権留保の禁止とは
【所有権留保とは】
- 支払が完了するまで所有権を売主に留保する契約です。
- 売主リスク軽減のための方法ですが、消費者保護の観点から原則禁止されています。
【例外】
次のどちらかに該当する場合は留保可能です。
1. 支払額が代金の3割以下
2. 3割を超えても、残代金について担保措置（抵当権・保証人など）が取れない場合
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割賦販売における譲渡担保の禁止とは
【譲渡担保とは】
一度物件を買主に渡した後、担保のために売主が所有権を取り戻すことです。
【禁止内容】
- 引渡し後、かつ、代金の3割超を受領した場合は譲渡担保を設定できません。
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試験対策まとめとポイント
この分野のまとめポイントは以下の通りです。
- 自己所有でない物件は原則売買不可（取得契約・保全措置があれば可）
- 担保責任の特約は民法より買主に不利なら無効
- 割賦販売では30日以上の書面催告が必須
- 所有権留保は禁止（例外あり）
- 代金3割超受領後は譲渡担保禁止
ひっかけ問題が多いので、必ず「例外条件」や「書面催告の要否」など細かい点まで押さえておきましょう！
