都市計画法では、計画的なまちづくりの実現のため、都市計画に関するさまざまな制限が設けられています。本記事では、その中でも「都市計画制限」と呼ばれる制度について、わかりやすく解説します。
宅建試験では、開発許可制度とあわせてよく出題される分野です。内容を正確に理解して、確実に得点できるようにしましょう。
⸻
都市計画制限とは？
都市計画制限とは、都市計画の決定・告示がなされた地域において、計画の実現を妨げるような行為を制限する仕組みです。
たとえば、新たな都市施設（公園や道路など）の建設予定地に家を建ててしまえば、後からその土地を使えなくなりますよね。こうした事態を防ぐために、一定の行為が制限されるのです。
⸻
都市施設の区域内での制限（都市計画法第53条）
都市施設（例：道路、公園、下水道など）の区域内で、建築物の建築（新築・改築・用途変更など）を行うには、都道府県知事等の許可が必要です。
【ポイント】
- 都市施設の区域内であれば、用途地域かどうかは関係ありません
- 仮設建築物や災害復旧のための建築物も原則として許可が必要です
- ただし、「軽易な行為」や「政令で定めるもの」は除外される場合があります
⸻
地区計画等の区域内での制限（都市計画法第58条）
地区計画や防災街区整備地区計画が定められている区域では、建築物の建築や土地の区画形質の変更を行う場合、事前に市町村長への届出が必要です。
【流れ】
1. 届出をしたら、原則として3週間以内に市町村長が審査します
2. 内容が地区計画に適合しない場合は、変更の勧告がされることがあります
3. 勧告に従わずに開発行為等を行った場合、工事の停止や原状回復の命令が下されることもあります。
⸻
開発整備促進区等に関する制限（都市計画法第59条の2）
都市計画により「開発整備促進区」や「市街地開発事業予定区域」が定められた場合、当該区域内での建築や土地の形質変更は許可制になります。
この制限の目的は、将来的な開発計画の円滑な実施のために、計画を妨げるような開発を防止することにあります。
⸻
その他の行為に対する制限
都市計画区域または準都市計画区域内では、建築行為だけでなく、土地の区画形質の変更、工作物の建設、木竹の伐採なども制限される場合があります。
これらも基本的には「開発行為」として捉えられ、開発許可制度の対象になる可能性があるので、都市計画制限とセットで押さえておきましょう。
⸻
宅建試験対策：例題にチャレンジ！
例題1：
都市施設の区域内で建築物を新築する場合は、常に都道府県知事の許可が必要である。
解答：〇
都市施設区域内では、原則として建築には都道府県知事の許可が必要です。
⸻
例題2：
都市施設の区域であっても、仮設建築物であれば都道府県知事の許可は不要である。
解答：×
仮設建築物でも、原則として許可が必要です（一部例外あり）。
⸻
例題3：
地区計画の区域内で建築物を新築しようとする場合は、市町村長への届出が必要である。
解答：〇
地区計画区域では、事前に市町村長への届出が必要です。
⸻
例題4：
届出をしてから3週間以内に市町村長から勧告がなければ、そのまま工事を行ってよい。
解答：〇
3週間以内に勧告がなければ、工事の実施が可能です。
⸻
例題5：
開発整備促進区に指定された区域では、建築物の建築については自由に行ってよい。
解答：×
開発整備促進区では、建築にも許可が必要になります。
⸻
まとめ
都市計画制限は、都市計画の円滑な実現を目的として、建築や土地利用に一定の制限を設ける制度です。とくに以下の3点を押さえておきましょう。
- 都市施設区域内では建築に許可が必要（第53条）
- 地区計画区域では市町村長への届出が必要（第58条）
- 開発整備促進区では開発等に許可が必要（第59条の2）
宅建試験では、選択肢の文言の細かな違いで正誤が問われるため、条文の主旨を正確に理解しておくことが重要です。
⸻
