こんにちは！今回は「特定賃貸借標準契約書」について整理します。この契約書は、いわゆるサブリース契約の標準モデルであり、オーナーとサブリース業者双方の権利義務を明確化するものです。試験でも頻出テーマであり、実務上もトラブル防止に直結するため、しっかり理解しておきましょう。
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特定賃貸借標準契約書の位置づけ
特定賃貸借標準契約書は、オーナー（貸主）と特定転貸事業者（サブリース業者）の間で結ばれる契約を適正化するために国交省が策定したものです。契約当事者間の情報格差を是正し、トラブル防止を目的としています。
契約期間と更新のルール
- 契約期間は 期限の定めはありません。「頭書部分」に、契約の始期と終期及び何年何か月の契約なのかを記入する必要があります。
- 更新に関しては、契約の更新を希望しない場合には、契約期間の満了の１年前から６か月前までの間に 相手方に対して更新をしない旨の通知（更新拒絶通知）をするものとします。ただし、貸主による更新拒絶通知は、借地借家法 28 条に規定する「正当の事由」がなければすることができないとしています。
賃料に関する規定
- 家賃の他、借主が貸主に共益費を支払う場合は、共益費の額、支払い期限、支払い方法等を定めるとともに、本条とは別に共益費に関する規定を設けることとされています。
- 賃料減額の可能性や条件を契約書に明記することで、できる限り当事者双方の意向を反映した結論に達することを目的としています。
転貸の条件
- 転貸借契約を締結するときにその契約条件をどのような内容にするかについて、貸主と借主であらかじめ合意しておくための規定を設けています。
- 民泊（住宅に人を宿泊させるサービス）の可否は明確化しておくことが必要です。
- 反社会的勢力には転貸しない旨についても含まれます。
維持保全の実施、管理業務
- 借主が、点検・清掃等、修繕等、家賃等の徴収に係る事務が管理業務に該当するため、これらの業務を一括して他の者に委託することを禁じています。また、再委託の時期を問わず結果的に管理業務の全てについて他者に再委託することや、管理業務を複数の者に分割して全て委託することも禁止しています。
- 費用負担については、借主・貸主のどちらの負担とするかは協議によります。貸主は、借主が賃貸物件を使用するために必要な修繕を行わなければならないとしながら、借主が実施するとされている修繕と、借主の責めに帰すべき事由（転借人の責めに帰すべき事由を含みます。）によって必要となった修繕は貸主が義務を負わないとしています。
- 維持保全の実施状況の報告についても定めます。報告の頻度については、貸主と借主の信頼関係を維持できるよう、業務内容に応じて、適切に実施することが望ましく、報告の方法については、報告内容に相応しい適切な方法を各特定転貸事業者において定めておくことが望ましいとされています。
敷金の取扱い
- 本契約が終了するときは原則として貸主が借主の転貸人の地位を承継となり、転借人に対する敷金返還義務も引き継ぐことになるため借主も貸主に対し敷金を交付することが基本となります。
- 入居者（転借人）から受領する敷金は、上述のように、貸主が敷金返還債務を承継するため、入居者（転借人）から受領する敷金の額については、明確にこれらと区分して管理することとしています。
【例題】契約期間に関する問題
問
特定賃貸借標準契約書に基づき契約を締結する場合、契約期間は最大何年までか。
- 10年
- 50年
- 無制限
- 35年
解答
正解は「3. 無制限」です。契約期間の定めは特にありません。
まとめ
- 特定賃貸借標準契約書は、サブリース契約を適正化するための国交省モデル。
- 契約期間の定めは特にない。
- 家賃のほか共益費、敷金の扱いについても契約で定める。
- 修繕・管理の費用負担についても決める必要がある。
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