宅建試験の合格を目指す皆さん、こんにちは。
今回は、首都圏の中古マンション市場に関する、非常に重要かつ示唆に富んだ分析レポートについて解説します。東日本不動産流通機構（REINS）の最新データによると、首都圏の平均坪単価は、なんと1990年のバブル経済絶頂期の水準に達しました。しかし、この「バブル期超え」という言葉に惑わされてはいけません。その内実を詳しく見ると、「高騰を続けるごく一部のエリア」と「すでにピークを越え、調整局面に入ったその他多くのエリア」との、鮮明な二極化が進んでいるのです。
「バブル期超え」の真実 東京だけが高騰を続ける市場
まず、衝撃的な事実からお伝えします。首都圏（一都三県）の平均価格はバブル期を超える水準にありますが、その上昇を牽引しているのは、実質的に「東京都」だけです。分析によると、神奈川県・埼玉県・千葉県の三県では、すでに価格がピークアウトし、下落基調に転じています。
これまで「首都圏の不動産は上がり続ける」という大きな潮流がありましたが、その流れは終わりを告げ、「どのエリアの物件か」がより重要になる「エリア選別の時代」が本格的に始まったことを、このデータは示しています。
市場の強さを可視化する「エリア評価」という考え方
今回の分析では、エリアごとの市場の「地力」を測るため、価格の上昇率や、値上がりした物件数の多さなどを基に、各エリアがA・B・Cの3段階で評価されています。これは、不動産のプロが、個別の物件価格だけでなく、エリア全体の勢いや将来性をどう判断しているかを知る上で、非常に参考になる考え方です。
評価Aは都心に集中 なぜこれらのエリアは強いのか
分析の結果、最高の「評価A」とされたエリアは、そのほとんどが東京都心部に集中していました。具体的には、中央区、港区、渋谷区、千代田区といった、いわゆる「都心5区」を中心とした11区です。これらのエリアが強い理由は、皆さんもご存知の通り、高いブランド力、活発な再開発、交通や生活の圧倒的な利便性、そして国内外の富裕層や投資家からの旺盛な需要があるためです。
そして、東京都以外で唯一「評価A」を獲得したのが、神奈川県川崎市中原区、すなわち武蔵小杉エリアです。継続的な再開発と、複数路線が乗り入れる交通のハブとしての機能が、東京の都心と遜色ない評価を受けているのです。
郊外・ベッドタウンで顕在化する「地力の限界」
一方で、神奈川県の横浜中心部や、埼玉県・千葉県の主要エリアの多くは、「評価B」や「評価C」にとどまりました。これらのエリアは、かつては都心へのアクセスの良さで人気を博していましたが、現在は価格上昇の勢いが鈍化し、いわば「地力の限界」が見え始めています。
その背景には、再開発が一巡したことや、テレワークの普及で「毎日1時間かけて都心に通勤する」というライフスタイルが変化したこと、そして物価や金利の上昇にともない、購入者がより慎重になっていることなどが挙げられます。特に、典型的なベッドタウンでは需要の鈍化が顕著で、今後は中期的な価格調整局面に入る可能性も指摘されています。
宅建士に必須の「エリアの目利き」という視点
今回の分析から、私たち宅建士を目指す者が学ぶべき最も重要な教訓。それは、「平均値に惑わされず、エリアの本質的な価値を見抜く『目利き』であれ」ということです。
「首都圏だから安心」「人気エリアだから大丈夫」という時代は終わりました。これからは、そのエリアに将来性のある再開発計画があるか、交通網はさらに進化するか、人口動態はどうなっているか、といった多角的な視点から、不動産の資産価値を冷静に分析する能力が不可欠です。
試験で学ぶ都市計画法や建築基準法の知識は、まさにこの「エリアの目利き」になるための基礎体力です。一つひとつの知識を、ぜひこうしたリアルな市場分析と結びつけ、生きた知恵として身につけていってください。
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