「原状回復ガイドライン」は、賃貸住宅の退去時に発生するトラブルを防止するため、国土交通省が策定した指針です。
賃貸不動産経営管理士試験では、入居者と貸主の負担区分・特約の有効性・通常損耗の考え方などがよく出題されます。
このガイドラインの趣旨を理解しておくことが、試験合格だけでなく、実務対応にも非常に重要です。
原状回復とは何か？
「原状回復」とは、借主が借りた当時の状態に戻すことを意味します。
ただし、ここでいう「原状」とは、自然な経年劣化や通常の使用による損耗を除いた状態を指します。
つまり、
- 通常の使用による傷や汚れは貸主負担
- 借主の故意・過失・不注意による損耗は借主負担
となるのが原則です。
ガイドラインの目的と背景
このガイドラインは、賃貸住宅退去時の「敷金返還」「修繕費負担」をめぐるトラブルが多発したことを背景に、国土交通省が策定しました。
特に、平成16年（2004年）に初版が公表され、その後の社会状況や裁判例の変化を踏まえ、令和3年に改訂されています。
目的は以下の3つです。
- 貸主・借主間のトラブル防止
- 修繕費用負担の合理化
- 賃貸住宅市場の健全化
原状回復の基本的考え方
1. 通常損耗と経年劣化は貸主負担
通常の生活行為に伴う損耗や、時間経過による劣化は貸主が負担します。
例：
- 家具設置による床のへこみ
- 日照による畳や壁紙の変色
- 通常の使用による設備の劣化
これらは「通常損耗」として、借主が修繕費を負担する義務はありません。
2. 借主の故意・過失による損耗は借主負担
借主の不注意・不適切な使用によって生じた損耗・汚損は、借主が負担します。
例：
- タバコのヤニ汚れや burn 痕
- 冷蔵庫の水漏れを放置して床が腐食
- 釘・ネジを壁に多数打ち込む行為
- ペットによる傷や臭いの残留
こうした場合、借主が修繕費を負担することになります。
3. 「特約」による負担変更のルール
ガイドラインでは、原則に反して借主に負担を課す「特約」を設ける場合、
次の3つの条件をすべて満たすことが求められています。
- 特約の内容が明確であること
- 借主がその内容を認識していること
- 借主が自由な意思で合意していること
この条件を満たさない場合、特約は無効とされる可能性があります。
代表的な負担区分の例
| 項目 | 貸主負担（通常損耗） | 借主負担（過失・不注意） |
|---|---|---|
| 壁・クロス | 日照による変色 | タバコのヤニ汚れ、落書き |
| 床 | 家具跡のへこみ | 重量物落下による破損 |
| 設備 | 経年劣化 | 掃除怠慢によるカビ・サビ |
| ドア・建具 | 通常開閉による劣化 | 強い衝撃による破損 |
この表のように、「原因」が誰にあるかを基準に負担区分を判断することが重要です。
ガイドラインと民法改正（2020年施行）との関係
令和2年（2020年）の民法改正により、原状回復に関する考え方が条文化されました。
特に民法621条・622条の2では、
- 借主の通常の使用による損耗は負担しないこと
- 修繕義務の範囲を明確化したこと
が示されています。
つまり、ガイドラインの考え方が民法に取り入れられたといえます。
試験によく出るポイント
- 原状回復＝借りた当時の状態ではない
→ 経年劣化・通常損耗を除いた状態に戻すこと。 - 通常損耗は貸主負担、過失損耗は借主負担。
- 特約が有効となるには3条件が必要（内容明確・理解・自由意思）。
- ガイドラインは法律ではないが、裁判での判断基準として重視される。
- 民法改正後も、ガイドラインの基本的考え方は変わっていない。
例題で確認
問題：
次のうち、「借主の負担」となるのはどれでしょうか。
- 日照によるクロスの変色
- 家具の設置による床のへこみ
- タバコのヤニ汚れによる壁の変色
- 長年の使用による設備の劣化
▶ 正解：3
解説：
タバコのヤニ汚れは借主の故意・過失による汚損であり、原状回復の費用負担は借主側となります。
その他の選択肢は「通常損耗」「経年劣化」として貸主負担です。
まとめ
- 原状回復とは「借りた当時」ではなく、「通常損耗を除いた元の状態」に戻すことです。
- ガイドラインは法律ではありませんが、実務・裁判でも強く参照される基準です。
- 借主負担となるのは「故意・過失・不注意」による損耗。
- 特約を有効にするには「内容明確」「理解」「自由意思」の3条件が必要です。
- 民法改正によっても、この基本原則は変わっていません。
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