宅建試験において「法令上の制限」は得点源であり、その中でも「宅地造成等規制法」は頻出です。崖崩れや土砂災害を防ぐために設けられたこの法律は、宅地開発において欠かせない知識です。
この記事では、規制区域・許可の必要性・許可手続きの流れ・防災区域の違いなど、宅建試験に出やすいポイントを例題とともに徹底解説します。
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宅地造成等規制法の目的とは？
宅地造成等規制法の目的は、宅地造成に伴う災害の防止です。特に崖崩れや土砂の流出などによって、国民の生命や財産が危険にさらされることを防ぐために、この法律が制定されました。
都市の良好な環境形成ではなく、「災害防止」が本法の目的であることがポイントです。
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宅地と宅地造成の定義を正しく理解しよう
宅地の定義
「宅地」とは、農地・森林・公園・道路など公共施設用地を除いた土地を指します。地目に関係なく、実態として農地等でない土地は「宅地」と扱われます。
たとえば…
- ゴルフ場 → 宅地に該当
- 学校の敷地 → 宅地に該当
宅地造成の定義
以下のいずれかに当たれば「宅地造成」となります。
1. 宅地以外の土地を宅地にするための土地の形質変更
2. 宅地における土地の形質変更
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宅地造成工事規制区域とは？
宅地造成によって災害の恐れがある区域は、都道府県知事（指定都市や中核市ではその長）により「宅地造成工事規制区域」に指定されます。
- 都市計画区域内外を問わず指定可能
- 必要最小限の区域でなければならない
- 公示と関係市町村長への通知が必要
土地所有者の同意は不要で、調査のための立入りや損失補償も規定されています。
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許可が必要となる造成工事とは？
規制区域内で以下のいずれかの工事を行う場合、都道府県知事の許可が必要です。
1. 切土で高さ2m超の崖ができる工事
2. 盛土で高さ1m超の崖ができる工事
3. 切土＋盛土で、高さ2m超の崖ができる工事（盛土1m以下）
4. 切土・盛土の面積が500㎡を超える工事
※ただし、造成後に宅地にならない（農地や公共施設用地になる）場合は許可不要。
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許可は不要でも届出が必要なケース
以下の場合は許可不要ですが、都道府県知事への届出が必要です。
- 規制区域の指定がされた時点ですでに工事が行われていた場合 → 21日以内に届出
- 高さ2m超の擁壁等を撤去する工事（許可不要範囲内） → 14日前までに届出
- 許可不要の宅地造成により宅地へ転用した場合 → 14日以内に届出
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許可手続きと工事着工後の流れ
1. 許可取得のステップ
造成主（注文主や工事実施者）は、都道府県知事に申請 → 調査後に文書で許可または不許可の通知がなされます。
※目的外（例：都市環境の形成）での条件付許可は不可。あくまで「災害防止」が許可基準です。
2. 着工ステップ
- 技術的基準に従って擁壁や排水施設を設置
- 擁壁が5m超、排水施設が1,500㎡超 → 有資格者による設計が必要
- 工事計画の変更には再許可（軽微な変更は届出で可）
3. 工事完了後
- 都道府県知事の検査を受け、適合していれば検査済証が交付されます。
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法令違反への監督処分と宅地の保全義務
無許可工事を行った場合、都道府県知事は弁明の機会を与えた上で以下の処分が可能です。
- 工事の停止
- 宅地の使用禁止
また、所有者・管理者・占有者には常に安全な状態で宅地を保つ努力義務があります。必要な場合、知事は擁壁の改造などを勧告・命令することも可能です。
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造成宅地防災区域とは？
「造成宅地防災区域」とは、すでに造成された宅地のうち、地震や豪雨で崩壊の危険が高い区域に指定されるものです。
- 指定は宅地造成工事規制区域外の宅地
- 盛土または擁壁に危険性があるとされる区域が対象
- 盛土5m未満でも指定可能（試験での引っかけに注意）
ここでも、所有者・管理者・占有者には擁壁の改造などの努力義務と、場合によっては勧告・命令が課されます。
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例題で理解を深めよう！
問題：
次のうち、宅地造成等規制法に基づき「許可が必要」となる工事はどれか？
ア．盛土によって1.2mの崖ができるが、造成後は公共公園になる
イ．切土によって2.5mの崖ができ、宅地として販売予定
ウ．盛土によって0.8mの崖ができ、面積は600㎡
エ．高さ5mの擁壁を撤去する工事（工事面積は400㎡）
正解：イ
→ 宅地造成等規制法の規制区域内で、切土により高さ2m超の崖ができ、造成後に宅地となる場合は許可が必要。アは公共施設であり、ウは崖高さが基準未満、エは許可不要だが届出が必要なケース。
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まとめ：宅建試験で出題されるポイントはここ！
- 「宅地」の定義は登記地目でなく実態で判断
- 規制区域指定は都市計画区域外でも可能
- 許可が必要な工事の4類型を正確に覚える
- 許可不要でも届出が必要な3つのケースに注意
- 検査済証の交付で初めて安全な宅地とみなされる
- 造成宅地防災区域との違いは「既存宅地」かどうか
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