賃貸不動産経営管理士試験では、近年注目されている「単身高齢者の入居支援」や「残置物処理」が新しい出題テーマとして重要になっています。
国土交通省は、賃貸人が入居者の死亡後に残された動産（残置物）の取扱いで困らないよう、「残置物の処理等に関するモデル契約条項（令和6年8月版）」を策定しました。
この記事では、このモデル契約の内容を試験対策の観点からわかりやすく解説します。
残置物処理モデル契約条項が作られた背景
近年、単身高齢者の入居が進む中で、入居者の死亡後の残置物処理に関するトラブルが増えています。
賃貸人が「遺品の処理方法がわからない」「相続人と連絡が取れない」といった理由で入居を拒否するケースが発生しており、社会問題化していました。
そこで国交省は、
- 残置物処理の手順を明確化し、賃貸人の不安を軽減
- 高齢者が安心して賃貸住宅を利用できる環境づくり
を目的として、このモデル契約条項を整備しました。
モデル契約の構成
モデル契約は3つの契約から構成されています。
- 解除関係事務委任契約
入居者（賃借人）が死亡した場合に、代理人（受任者）が契約解除の手続きを行う契約です。 - 残置物関係事務委託契約（準委任契約）
入居者の死亡後に、残された荷物（残置物）を整理・廃棄・送付などする契約です。 - 賃貸借契約条項（上記契約との連携）
上記2つの契約が終了した場合に、新たな受任者を定めるなどの取り決めを行います。
残置物の分類
モデル契約では、残置物を指定残置物と非指定残置物に分類しています。
■ 指定残置物とは
入居者があらかじめ「廃棄してはいけない」と指定した物です。
たとえば、
- 他人の所有物（レンタル品など）
- 遺言や死因贈与で譲る予定の物
- 思い出の品など
これらは「指定残置物リスト」に記載され、指定先（家族など）に送付することが原則です。
ただし、送付ができない場合は売却（換価）や廃棄が可能です。
■ 非指定残置物とは
上記以外の、一般的な荷物や生活用品です。
非指定残置物は、死亡後3か月経過し、かつ賃貸借契約が終了した時点で廃棄可能です。
ただし、売却できる物はリサイクル・換価を優先する努力義務があります。
非指定残置物の処理手順
残置物の廃棄は慎重な手続きが求められます。
モデル契約では次のような流れを示しています。
- 死亡後の保管期間
死亡直後に廃棄せず、原則として3か月間保管します。
食品や腐敗物などは即時廃棄して構いません。 - 廃棄・換価の実施
3か月経過後、賃貸借契約が終了していれば処理を開始します。
売却できる物はなるべく換価し、金銭として管理します。 - 第三者の立会い・記録義務
廃棄や搬出を行う際は、賃貸人や管理会社などの第三者立会いが必要です。
さらに、残置物の写真記録を残すことが定められています。 - 環境法令への配慮
廃棄物処理法の対象物（家電など）は、許可業者に処理を委託する必要があります。
指定残置物の取扱い
指定残置物は、指定先へ送付するのが原則ですが、
- 受取人の不在や受取拒否
- 住所不明
などの場合は、一定期間後に売却または廃棄が可能です。
この場合も、立会いと写真記録の義務があります。
売却した場合の代金は、相続人に引き渡す必要があります。
受任者の権限と義務
残置物処理を行う「受任者」には次のような権限と義務があります。
- 賃貸物件への立入り（賃貸人の協力が前提）
- 残置物の保管・廃棄・換価
- 相続人や通知先への報告・通知
- 写真撮影・立会いなどの記録義務
- 費用の立替・清算（換価代金などで精算可能）
ただし、受任者は残置物の所有権を取得するわけではありません。
換価代金などは最終的に相続人へ返還する義務があります。
通知とトラブル防止の仕組み
受任者は、残置物の処理にあたり以下の通知を行います。
- 死亡時の通知
入居者が死亡したことを知ったときに、速やかに通知します。 - 搬出2週間前の事前通知
残置物の搬出予定日を少なくとも2週間前に関係者へ通知します。
このように事前連絡を行うことで、相続人や家族とのトラブルを防止します。
法的留意点
- このモデル契約は任意契約であり、強制ではありません。
- 相続人がいる場合は、民法上の財産権を尊重する必要があります。
- 消費者契約法の観点から、不当に賃借人に不利な内容は無効となる可能性があります。
試験対策ポイントまとめ
| 項目 | 内容 | 出題頻度 |
|---|---|---|
| モデル契約の目的 | 高齢者入居支援・賃貸人リスク軽減 | 高 |
| 契約の構成 | 解除委任・残置物委託・賃貸借条項 | 高 |
| 残置物の分類 | 指定／非指定 | 高 |
| 廃棄条件 | 死亡後3か月経過＋契約終了後 | 高 |
| 受任者の義務 | 通知・記録・費用精算 | 中 |
| 法的留意点 | 相続人の権利・消費者契約法 | 中 |
まとめ
残置物処理のモデル契約は、単身高齢者の居住支援と、賃貸人の安心の両立を目的とした重要な制度です。
賃貸不動産経営管理士試験では、
- 残置物の分類（指定／非指定）
- 3か月保管ルール
- 受任者の権限と義務
- 通知・立会い・記録義務
といった点が出題されやすいので、条文構成と手続の流れをしっかり押さえましょう。
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