今年、宅建士の資格を持つ私が賃貸不動産経営管理士の受験を検討するにあたり、賃貸借契約における賃貸人と賃借人の義務について詳しく整理しました。このテーマは試験での出題頻度が高く、さらに実務の現場でもトラブルに直結しやすい部分です。特に「修繕義務」「善管注意義務」「原状回復義務」は、賃貸住宅管理や契約更新、退去時の精算業務で必須となる知識です。
賃貸人の基本的義務
賃貸人（貸主）は契約期間中、賃借人（借主）に対して目的物を使用収益させる義務を負います。これは単に物件を引き渡すだけでなく、その物件を契約期間中、適切に使用できる状態に維持する責任を含みます。
具体的には、以下の義務が挙げられます。
- 目的物の引渡義務：契約開始時に、物件を約束どおりの状態で引き渡す義務
- 使用収益させる義務：期間中、契約どおりに利用できる環境を保つ義務
- 修繕義務：使用に支障をきたす故障や損傷があれば修繕する義務
- 権利保全義務：第三者が権利を主張して賃借人の利用を妨げないよう保証する義務
修繕義務の範囲と注意点
修繕義務は、物件の通常使用を妨げる故障が生じた場合に発生します。例えば、給排水設備の故障、雨漏り、エアコンや給湯器の故障などが典型例です。
ただし、契約や地域の慣習によっては、軽微な修繕（例：電球や蛍光灯の交換、消耗品の取替えなど）は賃借人の負担とされる場合があります。
賃貸人が修繕義務を履行しない場合、賃借人は相当期間を定めて修繕を催告でき、場合によっては自ら修繕を行い、その費用を賃料から控除することも可能です。これを修繕費控除といいます。
賃借人の基本的義務
賃借人は、契約に基づいて物件を利用する権利を得る代わりに、いくつかの義務を負います。主なものは次のとおりです。
- 賃料支払い義務：契約で定めた期日に、定められた方法で賃料を支払う義務
- 善管注意義務：社会通念上求められる注意義務をもって物件を使用・管理する義務
- 用法遵守義務：契約で定められた用法や用途を守る義務（住居専用物件での事務所利用禁止など）
- 無断転貸の禁止：承諾なしに第三者へ転貸や譲渡をしない義務
善管注意義務と通常損耗の区別
善管注意義務は、一般的に予想される注意を払って物件を使用することを意味します。これに違反すると、損害賠償責任を負う可能性があります。
一方、通常損耗（経年劣化や日常使用による消耗）は賃借人の責任ではありません。例えば、日焼けによる壁紙の変色や家具設置による床の凹みなどは、通常損耗にあたるケースが多く、原状回復の対象にはなりません。
この判断は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいて行われることが多く、試験でも出題されるポイントです。
原状回復義務の正しい理解
賃貸借契約終了時、賃借人は原則として物件を原状回復して返還しなければなりません。ただし、この「原状」とは契約開始当時の完全な状態ではなく、通常損耗を除いた状態を指します。
例えば、壁紙の全面張替えを貸主が要求しても、通常損耗による汚れや日焼けであれば借主負担にはなりません。一方で、借主が故意や過失で破損させた場合は、その修繕費用を負担する必要があります。
試験で問われやすい論点
- 賃貸人の修繕義務とその例外
- 善管注意義務と通常損耗の線引き
- 原状回復義務の範囲と契約特約の有効性
- 無断転貸の禁止と解除要件
- 賃料不払い時の解除可否と手続き
実務でのポイント
賃貸借契約におけるトラブルの多くは、修繕範囲や原状回復の負担割合を巡るものです。契約時にこれらを明確化しておくことで、退去時の紛争を防ぐことができます。
また、管理会社や貸主はガイドラインに沿った説明を行い、借主の理解を得ることが重要です。
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