昨日の借地借家法における貸主側の契約解除の正当事由の問題を中心に例題を作りましたので参考にしてみてください。
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【例題1】正当事由（○×）
次の記述は正しいか、誤っているか。
賃貸人が建物の明渡しに際して相当額の立退料を支払う場合には、それだけで正当事由があるといえる。
解答
❌ 誤り
解説
立退料は正当事由の補完要素にすぎず、単独で正当事由が認められることはありません。
建物使用の必要性や従前の経過などを総合的に考慮して判断されます。
【例題2】普通借家と定期借家（○×）
定期建物賃貸借契約においては、賃貸人が契約期間満了後に建物の明渡しを求める場合であっても、正当事由は不要である。
解答
⭕ 正しい
解説
定期借家は更新がなく、期間満了で当然に終了します。
そのため、普通借家と異なり、明渡しに正当事由は不要です。
【例題3】解約申入れ（○×）
期間の定めのない建物賃貸借において、賃貸人が解約の申入れをする場合には、正当事由は不要である。
解答
❌ 誤り
解説
期間の定めがない借家であっても、
賃貸人からの解約申入れには正当事由が必要です。
【例題4】正当事由の判断（4択）
普通借家における正当事由に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 建物の老朽化を理由とする場合には、常に正当事由が認められる。
- 正当事由の有無は、立退料の額のみを基準に判断される。
- 正当事由の有無は、建物使用の必要性や従前の経過等を総合的に考慮して判断される。
- 借主が居住用として使用している場合には、正当事由は一切認められない。
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解答
⭕ 3
解説
正当事由は、法律上総合判断とされています。
1・2・4はいずれも「常に」「のみ」「一切」などの断定表現があり、不適切です。
【例題5】対抗力（○×）
建物の賃借人が、建物の引渡しを受けていれば、その後に当該建物を取得した第三者に対しても賃借権を主張することができる。
解答
⭕ 正しい
解説
借家権の対抗力は、建物の引渡しによって生じます。
登記は不要です。
【例題6】ひっかけ総合問題（○×）
普通借家において、賃貸人が自己使用を目的として更新拒絶をする場合、立退料を支払えば、借主の事情にかかわらず正当事由が認められる。
解答
❌ 誤り
解説
正当事由は借主側の事情も含めた総合判断です。
立退料を支払っても、借主の生活上の必要性が高い場合などは、正当事由が否定されることがあります。
試験での得点ポイントまとめ
- 立退料単独 → ×
- 「常に」「必ず」「のみ」→ ×候補
- 普通借家 → 正当事由必要
- 定期借家 → 正当事由不要
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