宅建試験では、「登記簿（登記記録）」は権利関係分野の超重要テーマです。
特に、表題部・権利部の内容の違いや、甲区・乙区の見分けは毎年のように出題されています。
この記事では、
✔ 登記簿の基本構造
✔ 宅建試験で必ず問われるポイント
✔ ひっかけられやすい注意点
を中心に解説していきます。
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登記簿とは何か【まず押さえたい基本】
登記簿とは、不動産の状況や権利関係を公示するための帳簿です。
現在は紙ではなく、法務局で管理される電磁的な「登記記録」が正式な形になります。
登記簿の役割（宅建試験向け）
- 不動産の物理的状況を示す
- 不動産に関する権利関係を示す
- 第三者に対して権利の存在を公示する
👉 登記＝権利そのものを生む制度ではなく、公示の制度
ここは試験でも狙われます。
登記簿の全体構成
登記簿（登記記録）は、大きく次の3つで構成されています。
① 表題部
② 権利部（甲区）
③ 権利部（乙区）
表題部【不動産の「物」の情報】
表題部には、不動産の物理的状況が記載されます。
表題部の主な記載事項
- 所在
- 地番
- 地目（宅地・田・畑など）
- 地積（面積）
- 建物の場合：構造・床面積など
宅建試験での重要ポイント
- 表題部は「表示に関する登記」
- 表題部には権利に関する内容は一切書かれない
- 表題部の登記は、登記義務がある場合がある
👉 所有権・抵当権などは一切出てきません。
権利部とは？【権利関係を示す最重要パート】
権利部は、さらに甲区と乙区に分かれます。
権利部（甲区）【所有権に関する登記】
甲区に記載される内容
- 所有権の保存
- 所有権の移転（売買・相続など）
- 差押え
- 仮登記（所有権に関するもの）
宅建試験での超重要ポイント
- 甲区＝所有権に関する事項
- 現在の所有者は、甲区の一番下を見る
- 所有権移転の原因（売買・相続など）が問われやすい
👉 「所有権＝甲区」は必ず暗記してください。
権利部（乙区）【所有権以外の権利】
乙区に記載される内容
- 抵当権
- 根抵当権
- 地役権
- 賃借権（対抗力を備えたもの）
- 仮登記（所有権以外）
宅建試験での頻出ポイント
- 乙区＝所有権以外の権利
- 抵当権の順位は、登記の順番が重要
- 抹消されていない限り、権利は残る
👉 住宅ローン＝乙区とセットで覚えましょう。
宅建試験で狙われるひっかけポイント
① 登記がなくても権利は成立する？
→ YES（ただし第三者対抗不可）
✔ 売買契約で所有権は移転
✔ ただし登記がなければ第三者に主張できない
この「成立」と「対抗」を混同させる問題がよく出ます。
② 仮登記の扱い
- 仮登記は順位保全のための登記
- 単独では対抗力はない
👉 甲区・乙区どちらの仮登記かを必ず確認。
③ 登記名義人＝真の所有者？
→ 必ずしも一致しない
詐欺や無効な原因による登記は、
「登記はあるが所有権がない」ケースもあり得ます。
試験直前チェック用まとめ
✔ 表題部：物理的状況
✔ 甲区：所有権
✔ 乙区：所有権以外の権利
✔ 登記は権利の「公示」
✔ 対抗力の有無が最重要
宅建試験対策としての勉強法アドバイス
- 問題文を読んだらまず甲区・乙区を意識
- 「誰が」「どの権利を」「いつ登記したか」を整理
- 登記があるかないかで対抗関係を判断
まとめ
登記簿は暗記だけでなく、
「どこに何が書いてあるか」を理解すると得点源になります。
宅建試験では、
👉 甲区＝所有権、乙区＝担保
この基本を確実に押さえておきましょう。
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