せっかく宅建試験に合格して、投資にも興味がありますので、ワンルーム投資について書いておこうと思います。
ワンルーム投資はありかなしか
2025年現在、基本的に投資はかなり慎重にせざるを得ないと考えます。
その理由は下記の通りです。
・利回りが厳しい
2025年現在、大手のワンルーム投資物件の利回りが想定で高くて5%くらいです。
想定利回りには固定資産税が含まれていないことが多いです。
固定資産税が仮に1%くらい（少し多めの試算と思いますが）かかり、金利が2%だとすると、2%の利回りです。
ここに想定外の設備費（トイレが壊れたなど）がかかるとなるとさらに利回りが下がります。
利回り2%ならば、一般的なインデックス投資の方がパフォーマンスがいいことが多いです。
・節税効果は幻
よく利回りが低くても、節税効果があるとの説明も耳にしますが、これもある種幻の存在と言えます。
そもそも節税になるということはどういうことかというと、端的にいうと収入が減ることです。すなわち、本業の収入で不動産投資の赤字分を補填している状態です。
不動産投資で成功している方は、不動産収入が経費を上回っているはずなので、むしろ税金が増えている状態の方がハッピーのはずです。
節税は払わなくていい税金を、減らす手法であって、本業の収入に影響及ぼしてまで、税金を減らす必要はありません。
また、減価償却費は実際に払った費用じゃないから、これは節税になるはずだと主張も聞きますが、これも誤りです。減価償却は固定資産（不動産投資では建物）の価値を徐々に減らしていくものです。したがって、売却時に仮に買った時と同じ値段で売れた場合、減価償却費の分だけ売却益になります。要するに税金の支払い時期を遅らせているだけです。まとまった金額の利益になるので、場合によっては、減価償却費で節税になっていた分よりも多く税金を払わなければならないかもしれません。
・メリットは何か
最大のメリットはやはりレバレッジを効かせることができる点です。たとえ手元資金が500万円しかなくとも5,000万円の物件を購入して運用することが可能です。（物件や自身の属性などにより借りられる額は変動します。）その場合、先の利回り2%換算でも、手元資金から考えると20%で運用していることと変わりありません。
また、値上がり益についても同じことが言えます。先の例では10%値上がれば資金は2倍になります。
ただし、レバレッジの性質上、資金が0になる以上に借金を抱えてしまう可能性はあります。
結論
ワンルーム投資は相場より安値で、値上がり益が狙える物件かつ、実質利回りもマイナスにならない物件にするべきです。
あっても争奪戦になるでしょうから、やはり素人には難しいです。。。
