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用途地域の基礎知識:その他の住居系地域の詳細解説

宅建
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前回は第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、そして田園住居地域について解説しました。今回は残りの住居系地域について、詳しく見ていきましょう。

前回の解説については下記で説明しています。

商業系、工業系地域については下記で解説しています。

また、宅建試験のポイントについては下記で解説しています。

第一種住居地域

住居系の用途地域の中では、比較的緩やかな規制となっている地域です。住居の環境を守りながら、生活利便施設なども立地可能です。

建築できる主な建物

  • 住宅(戸建て、集合住宅)
  • 店舗、事務所(3,000㎡以下)
  • 小規模工場(作業場の床面積が50㎡以下)
  • ホテル・旅館
  • 病院、診療所
  • 学校、図書館などの教育施設

主な建築の制限

  • 建ぺい率:30〜60%
  • 容積率:100〜300%
  • 大規模な商業施設や工場は建築不可

特徴的な点

  • 日用品販売店舗や飲食店の立地が可能
  • 住環境を害さない程度の小規模な工場も許可
  • 中規模までの事務所ビルの建設が可能

第二種住居地域

第一種住居地域よりもさらに規制が緩和され、より多様な用途の建物が建築可能な地域です。

第一種住居地域に加えて建築できる主な建物

  • パチンコ店、カラオケボックスなどの遊技場
  • マージャン屋、射的場
  • 自動車修理工場
  • 商業施設(床面積10,000㎡以下)
  • 倉庫業を営む倉庫

建築の制限

  • 建ぺい率:30〜60%
  • 容積率:100〜400%
  • 危険性や環境を悪化させる恐れのある工場は建築不可

特徴的な点

  • 比較的大規模な商業施設の立地が可能
  • 娯楽施設の立地制限が緩和
  • 住居地域でありながら、多様な用途に対応

準住居地域

住居地域の中で最も規制が緩やかで、幹線道路沿いなどに指定されることが多い地域です。

主な建築可能施設

  • 第二種住居地域で認められている全ての建物
  • 自動車修理工場(規模制限なし)
  • 給油所、ガソリンスタンド
  • 倉庫
  • 一定規模以下の工場

建築の制限

  • 建ぺい率:40〜60%
  • 容積率:100〜400%
  • 著しく危険性が高い工場や環境を悪化させる工場は建築不可

特徴的な点

  • 幹線道路沿いに指定されることが多い
  • 自動車関連施設の立地に適している
  • 住居と商業・業務機能が調和した地域

用途規制の段階的な緩和について

住居系の用途地域は、以下のような段階的な規制緩和の構造になっています:

  1. 低層住居専用地域(第一種→第二種)
  2. 中高層住居専用地域(第一種→第二種)
  3. 住居地域(第一種→第二種→準住居)

この順序で、徐々に:

  • 建築可能な用途が増加
  • 商業施設の規模制限が緩和
  • 工場などの立地制限が緩和

されていきます。

住居系用途地域のまとめ

これらの地域に建設できる施設の重要なポイントをまとめます:

商業施設を建設する場合

  • 規模に応じた用途地域の選択が必要
  • 第二種住居地域以上であれば、比較的大規模な店舗も可能
  • 住居地域では、周辺住民への配慮が特に重要

事務所を建設する場合

  • 第一種住居地域以上であれば、一般的な規模の事務所は建築可能
  • 大規模なオフィスビルは、住居系以外の商業地域などを選択する必要あり

小規模な工場・作業場を建設する場合

  • 住居系の中では準住居地域が最も規制が緩い
  • 環境への影響が少ない施設であることが条件になることがある
  • 実際に建築となると騒音・振動対策は必須

まとめ

住居系用途地域は、その地域の特性や立地条件に応じて、適切な規制レベルが設定されています。特に、第一種住居地域から準住居地域にかけては、住環境の保護と各種施設の立地ニーズのバランスを取るための重要な制度となっています。

建築したい施設の用途や規模に応じて、適切な用途地域を選択しなければなりません。また、同じ用途地域であっても、地区計画など地域、自治体による上乗せ規制が設けることも可能です。

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