賃貸不動産経営管理士試験では、「賃貸住宅管理業法」に関する出題が多く見られます。そのなかでも用語の定義は基本でありながら、試験ではひっかけ問題が出やすい重要論点です。この記事では、賃貸住宅管理業法の基本的な位置づけから、賃貸住宅の定義、管理業務の範囲、そして管理業者に関する規定までを整理し、例題を交えながら解説します。
賃貸住宅管理業法とは
賃貸住宅管理業法は、賃貸住宅市場で増加するトラブルに対応するために制定されました。特にサブリース契約を巡る誤認やトラブルが社会問題化したことを背景に、
- サブリース業者と所有者との間の契約適正化
- 賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設
を目的として、令和3年6月15日に完全施行されています。
賃貸住宅管理業法の目的
この法律の目的は、賃貸住宅の入居者の居住安定を確保しつつ、賃貸住宅事業の公正かつ円滑な実施を図ることです。そのために、
- 賃貸住宅管理業を営む者への登録制度
- 特定賃貸借契約（サブリース契約）の適正化措置
が規定されています。つまり、オーナー・入居者・管理業者それぞれの立場を守り、健全な市場形成を目指す法律です。
賃貸住宅の定義
「賃貸住宅」とは、居住を目的とする家屋または家屋の部分を賃貸借契約により使用するものをいいます。
ただし以下は賃貸住宅には含まれません。
- 旅館業法の許可を受けた施設（ウィークリーマンション等）
- 特区民泊
- 民泊新法の届出住宅
一方で、マンスリーマンションのように長期滞在が想定され、生活の本拠として使われるものは「賃貸住宅」に含まれます。
👉 ポイントは「人の生活の本拠」としての利用があるかどうかです。
募集前・建築中の住宅はどう扱うか
試験でよく問われる点に、「入居者募集中の住宅」や「建築中の住宅」があります。これらは、将来賃貸借契約の締結が予定されている場合は、すでに「賃貸住宅」とみなされます。
一方、オフィスや倉庫のように「事業用のみ」で利用される建物は、賃貸住宅には含まれません。
賃貸住宅管理業とは
賃貸住宅管理業とは、オーナーから委託を受けて管理業務を行う事業をいいます。管理業務は大きく2つに分かれます。
- 賃貸住宅の維持保全（点検・清掃・修繕、発注の媒介や代理を含む）
- 家賃や敷金、共益費などの金銭管理（維持保全業務とセットで行う場合に限る）
👉 注意点は「金銭管理だけ」では賃貸住宅管理業には該当しないことです。維持保全とセットであることが条件です。
賃貸住宅管理業者とは
賃貸住宅管理業者とは、国土交通大臣の登録を受けて賃貸住宅管理業を営む者をいいます。営利目的で反復継続して管理業務を行う者が対象であり、200戸以上の管理を行う場合には登録が義務づけられます。
FAQでも出題されやすい論点があります。
- 無償で管理業務を行っていても、事業全体で営利性があれば登録が必要
- 保証会社が家賃回収だけを行う場合は対象外
- 転貸型社宅代行業者で200戸以上管理していれば登録が必要
試験で混同しやすいポイント
- ウィークリーマンション（旅館業法許可） → 賃貸住宅に含まれない
- マンスリーマンション（生活の本拠） → 賃貸住宅に含まれる
- 金銭管理のみ → 賃貸住宅管理業には該当しない
- 建築中や募集前でも将来賃貸予定なら賃貸住宅に含まれる
例題で確認
例題1
次のうち「賃貸住宅」に含まれるものはどれでしょうか。
- 旅館業法の許可を受けたウィークリーマンション
- オフィス専用に貸し出されたマンションの一室
- マンスリーマンションで長期滞在が想定されるもの
- 特区民泊
解答：3. マンスリーマンションで長期滞在が想定されるもの
例題2
次の業務のうち、「賃貸住宅管理業」に該当するものはどれでしょうか。
- 共用部分の清掃のみを請け負う清掃会社
- 家賃の入金確認だけを行う保証会社
- 維持保全と金銭管理をあわせて委託されている管理業者
- 退去時の原状回復工事だけを行うリフォーム会社
解答：3. 維持保全と金銭管理をあわせて委託されている管理業者
例題3
賃貸住宅管理業者として登録が必要なのはどれでしょうか。
- 自社保有マンションの管理を行う信託会社
- 転貸型社宅代行業者で200戸以上を管理する事業者
- 家賃保証会社
- 100戸だけを管理する地域の不動産会社
解答：2. 転貸型社宅代行業者で200戸以上を管理する事業者
まとめ
賃貸住宅管理業法は、入居者・オーナー・管理会社それぞれを守るために作られた重要な法律です。試験では「賃貸住宅に該当するかしないか」「管理業務に該当するかしないか」「登録が必要か不要か」といった定義に関する問題が頻出します。
👉 押さえるべきポイントは、
- 賃貸住宅の範囲（生活の本拠かどうか）
- 管理業務の範囲（維持保全＋金銭管理）
- 登録が必要なケース（200戸以上、営利目的）
これらを確実に理解しておくことが合格への近道です。
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