賃貸不動産経営管理士試験では、契約形態や契約書のひな形、法制度上の制度設計が問われることがあります。特に、サブリース契約（転貸借）に関する仕組みや契約書のひな形である「サブリース住宅標準契約書」は押さえておきたい重要なテーマです。
この記事では、サブリース住宅標準契約書の意義・構成・留意点をわかりやすく整理します。受験対策としてぜひご活用ください。
「サブリース住宅」とは
「サブリース住宅」とは、次のような仕組みを指します。
貸主（サブリース業者）が、建物の所有者（オーナー）から一括で借り受け、それを入居者に転貸する形態、すなわち「転貸借」が行われている住宅のことです。 (国土交通省)
この転貸借スキームでは、オーナー・サブリース業者・入居者という三者が関わるため、契約内容やリスクの所在などが複雑になりがちです。
サブリース住宅標準契約書の意義
令和２年６月に、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和２年法律第60号）が成立したのを受け、国土交通省が「サブリース住宅標準契約書」を作成しました。 (国土交通省)
このひな形契約書の目的は、
- 入居者・サブリース業者・オーナー間での紛争を未然に防止する
- 転貸借契約における契約内容を明確化し、理解を促す
- 賃貸借契約の合理性・信頼性を高める
という点にあります。
なお、この標準契約書の使用自体は法令で義務づけられてはいませんが、活用が推奨されています。 (国土交通省)
標準契約書の主なラインナップ
国土交通省のサイトには、令和２年12月版のひな形として、以下のバリエーションが掲載されています。 (国土交通省)
- サブリース住宅標準契約書（家賃債務保証業者型）
- サブリース住宅標準契約書（連帯保証人型）
- サブリース住宅定期建物賃貸借標準契約書（家賃債務保証業者型）
- サブリース住宅定期建物賃貸借標準契約書（連帯保証人型）
それぞれ、「通常の賃貸借契約」あるいは「定期建物賃貸借契約」向け、「保証方式（家賃債務保証業者を使う）」あるいは「連帯保証人を付ける」方式などに応じてひな形が設けられています。
試験で押さえておきたいポイント
賃貸不動産経営管理士試験に向けて、以下の点を理解・整理しておくことをおすすめします。
1. 転貸借契約の構造
サブリース契約は「所有者 → サブリース業者（貸主） → 入居者（借主）」という二段階の賃貸借構造です。
この構造ゆえに、修繕責任・賃料設定・空室リスクなどの関係が複雑になります。
2. 標準契約書の目的と活用意義
標準契約書はオーナー・業者・入居者間の契約内容を明確化するツールとして作成されています。
試験では「法的義務ではないが、普及を図っている」という点を押さえておきましょう。 (国土交通省)
3. 保証方式の違い
家賃債務保証業者型と連帯保証人型という保証の方式の違いについて、ひな形の名称から意識しておくことが重要です。
4. 定期建物賃貸借の考え方
定期借家契約型のひな形もあります。契約期間の定め・更新の可否・契約終了時の対応など、定期建物賃貸借の特徴を整理しておきましょう。
5. 最近の改正・注意点
契約書様式について、例えば契約締結時書面への押印義務の変更（令和４年５月18日施行）など、最近の法改正が影響しています。 (国土交通省)
そのため、最新の契約書ひな形や注意点をチェックすることが望ましいです。
例題で確認
問題：
次のうち、サブリース住宅に関して正しい記述はどれでしょうか。
- 所有者が直接入居者と賃貸借契約を結ぶ。
- 標準契約書の使用は法令で義務づけられている。
- サブリース契約では所有者 → サブリース業者 → 入居者という構造になる。
- 定期建物賃貸借のひな形は存在しない。
▶ 正解：3
解説：
サブリース住宅では所有者がサブリース業者に貸し、それを転貸（入居者に貸す）する構造となっており、所有者と入居者が直接契約を結ぶわけではありません。
使用される標準契約書は法的義務ではなく、定期建物賃貸借型のひな形も存在します。
まとめ
- 「サブリース住宅標準契約書」は、転貸借形態の賃貸住宅において、契約内容を明確にするためのひな形です。
- 法令義務ではありませんが、合理的な契約締結・信頼関係の構築を目的として国土交通省が作成・普及を図っています。
- 試験対策では、転貸借構造・ひな形のバリエーション・法改正のポイントなどを整理しておくことがカギとなります。
- 特に、保証方式・定期建物賃貸借のひな形・押印や電子契約の変更など最新の動向も押さえておきましょう。
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