宅建試験受験者の皆さん、こんにちは。
今回は宅建業法で必ず出題される「重要事項説明書（35条書面）」について、どんな内容を記載し、どんな項目を説明しなければならないのかを物件情報と取引条件に分けて整理します。
さらに、試験に頻出するポイントや引っかけ問題、例題を通じて理解を深められる内容にまとめました。
ぜひこの記事でしっかりマスターし、試験の得点源にしましょう。
重要事項説明書（35条書面）の役割と概要
重要事項説明書は、不動産取引の契約前に取引の相手方に交付し、宅地建物取引士が説明を行う書面です。
買主・借主が契約する前に、物件の状況や取引条件を十分理解し、安心して契約できるようにするためのものです。
この書面は必ず書面で交付し、宅地建物取引士が記名押印し、さらに取引士証の提示をしたうえで説明しなければなりません。
物件に関する重要事項の記載内容
まずは、物件の基本的な情報に関する記載事項を見ていきましょう。
売買・貸借いずれでも共通して記載するもの、売買のみ、貸借のみのものがあるので区別が必要です。
売買・貸借共通
- 登記記録に記録された権利の種類・内容
- 私道の負担に関する事項
- 接道状況
- 建築基準法等による制限（建ぺい率、容積率など）
- 未完成物件の場合、完成時の形質・設備の概要
- 水道、電気、ガス、排水施設の整備状況
- 土地の形質、地盤、環境に関する情報
例題1
売買・貸借共通で説明しなければならない事項はどれか。
A. 手付金の額
B. 敷金の額
C. 登記記録に記録された権利の種類と内容
D. 契約の解除方法
正解と解説
→C
権利の種類と内容は売買・貸借共通で必ず説明が必要。
取引条件に関する記載内容
次に、売買・貸借の取引条件について説明すべき項目を確認しましょう。
売買のみ
- 代金の額、支払方法、支払時期
- 手付金の額、違約金、損害賠償額の予定
- 契約の解除に関する事項
- 登記の申請時期、引渡し時期
- 瑕疵担保責任に関する事項
貸借のみ
- 賃料、敷金、礼金、共益費等の金額・支払方法
- 契約期間、更新条件
- 賃借人が負担する修繕・維持費用
- 賃借人の用途制限
- 原状回復の条件
例題2
売買において重要事項説明で説明しなければならない事項として正しいものはどれか。
A. 賃料と更新条件
B. 代金の額と支払方法
C. 敷金と共益費
D. 賃借人の修繕負担
正解と解説
→B
売買では代金の額と支払方法など、金銭の授受に関する条件が重要事項となります。
契約解除や特約条項に関する記載
不動産取引では、契約解除や損害賠償についてもトラブルが発生しやすいため、以下の内容も重要事項説明の対象です。
- 手付金放棄・倍返しによる解除
- 違約金、損害賠償の予定額
- 瑕疵担保責任（契約不適合責任）の範囲と免責の有無
- 契約の解除条件（天災・火災・融資不成立など）
例題3
宅建業者が売主となる売買契約で、手付金放棄による解除について説明する際、必要な記載はどれか。
A. 解除できる期間
B. 契約締結後は解除できないこと
C. 売主のみ解除できる旨
D. 手付金の額にかかわらず自由に解除
正解と解説
→A
手付解除できる期間（契約締結日から何日以内など）を必ず記載し説明する必要があります。
借地権・区分所有建物特有の説明事項
特に宅建試験では、借地権付建物やマンションの区分所有建物に関する説明事項も狙われます。
借地権付建物
- 借地権の内容（存続期間・地代・更新条件）
- 借地権の登記記録
- 建替え承諾、譲渡承諾の要否と条件
区分所有建物（マンション）
- 敷地利用権の種類・内容
- 管理規約の有無と概要
- 修繕積立金、管理費の額
- 建替え決議の要件
例題4
マンションの売買で説明しなければならない事項として正しいものはどれか。
A. 売買代金の額
B. 敷地利用権の種類・内容
C. 手付金の放棄による解除方法
D. 契約締結後の登記申請手続き
正解と解説
→B
マンション（区分所有建物）の売買では、敷地利用権の種類・内容を必ず説明する必要があります。
試験攻略まとめとアドバイス
この分野は、以下の点をしっかり押さえれば得点源にできます。
- 売買・貸借共通、売買のみ、貸借のみの説明事項の区別
- 契約解除・瑕疵担保責任（契約不適合責任）の説明義務
- 区分所有建物、借地権付建物の特別事項
- 手付解除の要件・期間
- 試験で問われる細かい条件の引っかけパターン
表にまとめて暗記する、過去問を10年分解く、例題を繰り返すと確実に身につきます。
35条と37条（契約書面）の違いも併せて覚えておくと、さらに効果的です。
コメント