こんにちは。地価上昇のニュースの時に書いた国土利用計画法について、宅建試験で頻出の事後届出制度を中心に解説します。
国土利用計画法の目的
国土利用計画法の主な目的は以下の通りです：
土地の適正利用: 限られた国土を計画的に利用し、無秩序な開発を防ぐこと。
地価の安定: 投機的な土地取引を抑制し、地価の急激な上昇を防ぐこと。
国土の保全: 自然環境や地域社会の持続可能な発展を促進すること。
この法律は、土地利用計画の策定と土地取引の規制に分かれています。具体的には、都道府県ごとに土地利用基本計画を作成し、全国を都市地域、農業地域、森林地域、自然公園地域、自然保全地域の5つに区分しています。
届出制度
国土利用計画法では、特定の条件を満たす土地取引について、事前届出または事後届出が必要です。これにより、土地の利用目的や取引内容を都道府県知事に報告し、適正な土地利用が確保されます。
届出の種類
事前届出: 注視区域や監視区域内で、一定面積以上の土地取引を行う場合に必要です。
事後届出: 土地取引が完了した後、一定の期間内に行う必要があります。具体的には、権利の移転や設定があり、対価が伴う取引で、面積が一定以上の場合に適用されます。
届出が必要な土地の条件
規制区域: 投機的取引が集中し、地価が急激に上昇する恐れがある区域。
監視区域: 地価の上昇が懸念される区域。
注視区域: 地価が一定の期間内に上昇するおそれがある区域。
これらの区域に該当する土地の取引は、重要事項説明書に記載され、適切な手続きが求められます。
このうち、宅建試験では事後届出制度からの出題が多いため、ここで重点的に解説します。
事後届出制度の概要
事後届出制度は、一定面積以上の土地取引について、契約締結後に届出を行う制度です。
届出が必要となる取引
以下の条件を満たす土地取引については、事後届出が必要となります：
- 有償で権利を移転または設定する契約
- 対象となる権利：所有権、地上権、賃借権（借地権）
- 一定面積以上の土地取引
届出の時期と方法
- 届出時期：契約締結日から2週間以内
- 届出先：土地の所在する市町村の長
- 届出義務者：権利取得者（買主）
面積要件 – 重要ポイント
事後届出が必要となる面積は、土地の所在地域によって異なります。宅建試験でよく出題されるポイントです。
| 区域区分 | 届出が必要となる面積 |
| 市街化区域 | 2,000㎡以上 |
| 市街化区域以外の都市計画区域 | 5,000㎡以上 |
| 都市計画区域外 | 10,000㎡以上 |
※この面積要件は必ず覚えましょう！宅建試験で頻出です。
面積の算定方法
- 同一契約で複数の土地を取得する場合は、その合計面積
- 取引の日から過去3年以内に同一当事者間で取引した土地がある場合、その面積も合算
- 一団の土地の一部の場合でも、その部分の面積のみで判断
勧告制度
都道府県知事は、届出を受理した日から原則3週間以内、延長したとしても6週間以内に、土地の利用目的が以下に該当する場合、利用目的の変更を勧告することができます：
- 土地利用基本計画に適合しない場合
- 適正かつ合理的な土地利用を著しく害する恐れがある場合
勧告の内容
- 土地の利用目的の変更
- 一定期間の権利移転等の中止
- 権利の一部譲渡
事後届出における注意点
- 届出は契約締結後に行うため、取引自体は届出前でも有効
- 届出懈怠や虚偽届出には罰則あり（6ヶ月以下の懲役または100万円以下の罰金）
- 勧告は行政指導であり、法的拘束力はない
宅建試験対策のポイント
- 面積要件の暗記：市街化区域（2,000㎡）、市街化区域以外の都市計画区域（5,000㎡）、都市計画区域外（10,000㎡）
- 届出期間：契約締結後2週間以内
- 届出義務者：権利取得者（買主）
- 勧告期間：届出受理日から6週間以内
まとめ
国土利用計画法における事後届出制度は、宅建試験において出題されることのある分野です。特に面積要件については、区域ごとの違いを確実に覚えておきましょう。
事前届出制度や許可制度についても基本的な知識を持っておくと良いですが、事後届出制度の詳細を優先的に理解することをお勧めします。
