【賃管試験受験者必見】首都圏マンション価格高騰の「抜け道」？定期借地権付き物件が過去最多の勢い！

宅建試験を終えられた皆様、本当にお疲れ様でした。一息つく間もなく、11月の「賃貸不動産経営管理士試験」に向けてラストスパートをかけている方も多いと思います。

さて、宅建試験が終わった今、その知識を「賃貸経営・管理」の視点に切り替えていくことが重要です。今回は、現在の不動産市場の大きなトレンドであり、まさに賃管試験の重要分野「借地借家法」の知識が直結するニュースをご紹介します。

首都圏の不動産価格が高騰を続ける中、購入者の“駆け込み寺”として「定期借地権付きマンション」の供給が過去最多の勢いで急増しています。

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ニュースの概要：なぜ今、「定期借地権」なのか

最新の報道によると、2025年の首都圏における定期借地権付きマンションの供給戸数は、過去最多の1500戸に達する勢いです。これは、通常の分譲マンションの供給が4年連続で減少しているのとは対照的な動きです。

背景にあるのは、言うまでもない「地価の高騰」です。

都心部では土地の仕入れ価格が上がりすぎた結果、土地も建物もすべて所有権として販売する従来の分譲マンションは、一般の購入者が手を出せないほどの価格になっています。

市場が選んだ「三方よし」の仕組み

この「定期借地権付きマンション」が人気を集めているのは、購入者・土地所有者・不動産会社の「三方よし」のメリットが、現在の市場環境に完璧にマッチしたからです。

購入者（買主）のメリット：安く買える購入者は「建物」の所有権だけを取得し、「土地」は借りる形になります。そのため、土地代が丸ごと価格から引かれることになり、近隣の分譲マンションより約2割も安く購入できます。（例：渋谷区笹塚の新築タワーが1億6000万円台）
土地所有者（地主）のメリット：土地を手放さず、安定収入ここが賃貸経営管理の視点で最も重要です。土地の価格が高騰している今、売却して税金を払うより「土地は所有し続けたい」と考える地主（企業含む）は多いのです。定期借地権なら、土地を手放さずに、70年といった超長期で安定した「借地代（地代）」収入を得ることができます。まさに究極の土地活用（賃貸経営）です。
不動産会社（デベロッパー）のメリット：開発機会の創出地価が高すぎて土地を買い取れないと、デベロッパーはマンションを建設できません。しかし、「土地を貸してください」という提案なら、地主も応じやすくなります。これにより、開発の機会が格段に増えるのです。

【賃管試験ポイント】「定期借地権」の知識を総復習！

このニュースの根幹にあるのが、宅建でも学び、賃管試験でも頻出の「借地借家法」、その中でも「一般定期借地権」（借地借家法第22条）の知識です。

なぜこの制度が、現在の市場で機能しているのでしょうか？試験の重要論点と絡めて復習しましょう。

ポイント①「契約期間は50年以上」一般定期借地権は、契約期間を50年以上にしなければなりません。ニュースの事例（70年）もこれを満たしています。この「超長期」という点が、購入者に「自分が住む間は十分だ」という安心感を与えています。
ポイント②「更新がない」という最大の特色通常の借地権（普通借地権）と違い、定期借地権は契約の更新がありません。期間が満了すれば、借主は建物を解体し、土地を更地にして地主に返還しなければなりません。これが、地主にとって最大のメリットです。「先祖代々の土地が、半永久的に戻ってこない」という普通借地権のリスクを回避し、「70年後には必ず更地で戻ってくる」という安心感が、中村屋のような大企業や地主に、土地を貸し出す決断をさせているのです。
ポイント③「3つの特約」を必ず書面で定める賃管試験対策として、一般定期借地権を成立させるための要件を思い出しましょう。
1. 契約の更新をしない
2. （建物の再築による）期間の延長をしない
3. （期間満了時の）建物買取請求権を認めないこの3つの特約を定め、かつ、それを「公正証書等の書面」によって契約する必要があります。この厳格な手続きがあるからこそ、地主は安心して土地を貸せるのです。
ポイント④「借地代（地代）」という安定収入賃貸不動産経営管理士は、家賃（賃料）のプロフェッショナルです。このスキームにおける「借地代」は、まさに地主にとっての「家賃」です。土地という資産を活用し、インフレにも強い長期安定収入を得る。これは賃貸経営の理想形の一つと言えます。