今回は都市計画区域の区分について、市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域の違いを詳しく解説していきます。
宅建試験合格のポイントについては以下で解説しています。
1. 市街化区域とは
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域として指定されています。
市街化区域の特徴
- 都市施設が整備された居住に適した地域
- 用途地域の指定が必須
- 開発行為は比較的緩やかな規制
- 建築物の建設に関する規制も緩やか
ポイント
- 10年以内という期間設定を覚える
- 用途地域指定が必須であることを押さえる
- 開発・建築行為の自由度が高いことを理解する
2. 市街化調整区域とは
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域として指定されています。
市街化調整区域の特徴
- 原則として、開発行為は制限される
- 農地や緑地などの保全が目的
- 建築物の建設には厳しい制限あり
- 東京都内でも指定例あり（例：八王子市の一部、あきる野市の一部、町田市の一部など）
東京都内の市街化調整区域の実例
東京都内でも、多摩地域を中心に市街化調整区域が指定されています。23区内においても河川の近辺など、一部で市街化調整区域に指定されている所もあります。これらの地域は、以下のような特徴を持っています：
- 緑地や農地の保全
- 無秩序な市街化の防止
- 自然環境の維持
ポイント
- 開発行為が原則制限されることを理解
- 例外的に認められる開発行為の要件を把握
- 都市近郊でも指定されうることを認識
3. 非線引き区域とは
非線引き区域は、都市計画区域のうち市街化区域と市街化調整区域に区分されていない区域を指します。
非線引き区域の特徴
- 市街化区域・市街化調整区域の区分がない
- 地域の実情に応じた規制
- 用途地域の指定は任意
- 開発許可制度は一定規模以上の開発行為に適用
ポイント
- 区域区分（線引き）されていない理由を理解
- 用途地域指定が任意であることを押さえる
- 開発許可の基準を把握
まとめ
- 区域区分の目的と効果を理解する
- それぞれの区域における規制の違いを把握する
- 特に以下の点は要注意：
- 市街化区域における10年以内の計画的市街化
- 市街化調整区域における開発制限の原則と例外
- 非線引き区域における規制の特徴
試験対策のアドバイス
- 区域ごとの特徴を比較表にしてまとめる
- 具体的な事例（特に身近な地域）と結びつけて理解する
- 開発許可制度との関連性も押さえておく
都市計画における区域区分は、宅建試験において頻出の分野です。それぞれの区域の特徴と違いを明確に理解し、実際の都市計画との関連性を意識しながら学習を進めることが重要です。
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