宅建試験受験者の皆さん、こんにちは。
今回は宅建業法の「法令上の制限」の中から、特に出題頻度の高い「都市計画法」について、重要ポイントを整理しながら丁寧に解説していきます。
都市計画法は快適な街づくりのためのルールを定めた法律であり、試験では区域の種類、指定手続き、内容の違いなど細かいところまでよく問われます。
この記事では、例題も交えながら、しっかり理解できるようにまとめました。
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都市計画法とは何か
都市計画法とは、簡単に言えば「快適な街づくりを行うための法律」です。
もしも住宅街に突然大きな工場ができたら、騒音や有害物質で生活が脅かされます。そうならないように、街全体を区分けし、場所ごとに適した使い方を決めるのが都市計画法の目的です。
そのため、都市計画法では建築物の建築や土地の開発について、区域ごとにさまざまな制限をかけています。
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都市計画法の目的を正しく押さえよう
都市計画法の第1条には、法律の目的として以下のように定められています。
「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与すること」
つまり、単に建物を建てるルールを決めるだけでなく、国土全体のバランスや公共の福祉にも配慮した法律です。試験で選択肢に迷ったとき、この目的に沿っているかどうかを考えると、正解にたどり着きやすくなります。
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都市計画法による街づくりの流れ
都市計画法では、街づくりの流れを大きく5段階の手順で定めています。
その最初のステップが、街づくりをする場所＝都市計画区域の指定です。
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都市計画区域とは
都市計画区域とは、街づくりを行う場所のことです。
都市計画区域を定めると、その区域内では用途地域の設定、開発許可、建築制限など、都市計画法のルールが適用されます。
【都市計画区域の定義】
「市または人口・就業者数などが一定要件を満たす町村の中心の市街地を含み、人口・土地利用・交通量の現状と将来の推移を考慮し、一体の都市として整備・開発・保全する必要がある区域」
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都市計画区域の指定手続き
都市計画区域の指定は、以下のように行われます。
- 一つの都道府県内の場合
→都道府県が指定。ただし、関係市町村・都市計画審議会の意見を聴き、国土交通大臣に協議し同意を得る。
- 二つ以上の都府県にまたがる場合
→国土交通大臣が指定。関係都府県の意見を聴き、その際は関係市町村・都市計画審議会の意見も聴く。
指定や変更・廃止も同様の手続きを経て行われ、最後は公告によって効力を発生します。
例題1
１つの都道府県における都市計画区域の指定を行うのは誰か。正しいものを選びなさい。
A. 都道府県
B. 国土交通大臣
C. 市町村長
正解と解説
→A
一つの都道府県内なら都道府県、二つ以上なら国土交通大臣。
準都市計画区域とは
都市計画区域外でも、無秩序な開発を防ぐために指定されるのが準都市計画区域です。
この区域では都市計画法の一部規制がかかり、一定の開発行為に許可が必要となります。
【準都市計画区域の定義】
「都市計画区域外で、相当数の建築や造成が行われ、将来整備・開発・保全に支障を生じるおそれがある区域」
指定権者は都道府県のみ。複数府県にまたがるケースはありません。
例題2
準都市計画区域を指定するのは誰か。正しいものは？
A. 国土交通大臣
B. 都道府県
C. 市町村
正解と解説
→B
準都市計画区域の指定は都道府県が行います。
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区域区分（線引き）とは
区域区分とは、都市計画区域内を用途によって2つに分ける仕組みで、「線引き」とも呼ばれます。
- 市街化区域
→すでに市街地を形成、またはおおむね10年以内に優先的に市街化する区域
- 市街化調整区域
→市街化を抑制すべき区域（禁止ではなく抑制）
この区分は原則「定めることができる」ですが、政令指定都市などの大都市は必ず定めなければなりません。
決定するのは都道府県です。
例題3
区域区分を行うのは誰か。正しいものは？
A. 国土交通大臣
B. 都道府県
C. 市町村
正解と解説
→B
区域区分は都道府県が行います。
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市街化区域と市街化調整区域の定義
【市街化区域】
「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に計画的に市街化する区域」
【市街化調整区域】
「市街化を抑制すべき区域」
例題4
市街化調整区域についての説明で正しいものはどれか。
A. 市街化を禁止する区域
B. 市街化を抑制すべき区域
C. 市街化を促進する区域
D. 計画的に市街化する区域
正解と解説
→B
「抑制」が正解で、「禁止」や「促進」は誤り。
試験対策まとめとアドバイス
この分野の試験ポイントは以下の通りです。
- 都市計画法の目的は「快適な街づくり」
- 都市計画区域と準都市計画区域の定義・指定手続き
- 準都市計画区域は都道府県のみが指定
- 区域区分（線引き）は都道府県が行い、大都市は必ず定める
- 市街化区域と市街化調整区域の定義の違い
- 「禁止」ではなく「抑制」である点に注意
これらを整理して表にまとめる、例題を反復することで確実に点が取れる分野です。
