用途地域は、都市計画法の中でも宅建試験に毎年のように出題される最重要テーマの一つです。
単純な暗記ではなく、「なぜその制限があるのか」を理解することで、ひっかけ問題にも対応できるようになります。
本記事では、用途地域の基本概念から13種類の詳細、他の地域・地区との違い、試験での実践的な対策まで、網羅的に解説します。
用途地域が定められている理由
用途地域は、都市の無秩序な発展を防ぎ、良好な都市環境を形成するために定められています。
もし用途地域がなければ、住宅街の真ん中に騒音や臭気を伴う工場、深夜営業の娯楽施設などが建築される可能性があります。
これでは、安全で快適な生活環境を維持できません。
そこで都市計画では、
- 住む場所
- 働く場所
- 買い物をする場所
をある程度分けて配置することで、都市全体のバランスを保っているのです。
用途地域は都市計画区域内に指定される
用途地域は、都市計画区域内に限って指定されます。
都市計画区域外の土地には、原則として用途地域の指定はありません。
この点は宅建試験でも狙われやすく、
「都市計画区域外にも用途地域が指定されている」という記述は誤りになります。
用途地域は全部で13種類｜3系統に分類
用途地域は以下の3系統・13種類で構成されています。
① 住居系用途地域（8種類）【試験頻出】
住居系用途地域は、住環境を保護・形成することを目的としています。
第一種低層住居専用地域
- 低層住宅のための地域
- 高さ制限が厳しい
- 小規模な店舗兼住宅は可
第二種低層住居専用地域
- 第一種よりやや規制が緩い
- 一定規模までの店舗が建築可能
第一種中高層住居専用地域
- マンションなど中高層住宅が中心
- 病院・大学などは原則不可
第二種中高層住居専用地域
- 第一種よりやや用途が広い
- 大学や病院が建築可能
第一種住居地域
- 住居を中心とする地域
- 事務所・店舗も一定程度可
第二種住居地域
- さらに商業的要素が強い
- パチンコ店、カラオケ店など可（規模制限あり）
準住居地域
- 幹線道路沿いの住居＋業務地域
- 自動車関連施設が多い
田園住居地域
- 農業と住居の調和を図る地域
- 農産物直売所などが想定されている
② 商業系用途地域（2種類）
商業系は利便性を最優先した地域です。
近隣商業地域
- 近隣住民の日常生活のための商業地域
- 住宅も建築可能
商業地域
- 都市の中心部
- 百貨店・映画館・オフィスビルなど可
- 住宅も建築可能（規制は緩い）
③ 工業系用途地域（3種類）【要注意】
工業系用途地域は混同しやすく、比較問題でよく出題されます。
準工業地域
- 軽工業中心
- 住宅も建築可能
工業地域
- ほとんどの工場が建築可能
- 住宅も可
工業専用地域
- 工業のためだけの地域
- 住宅・学校・病院は建築不可
→ この「建てられない建物」は宅建試験の定番論点です。
用途地域と建ぺい率・容積率の関係
用途地域が指定されると、
建ぺい率・容積率の上限もセットで定められます。
- 建ぺい率：敷地に対する建築面積の割合
- 容積率：敷地に対する延床面積の割合
用途地域だけで判断せず、
「数値指定が別にあるかどうか」も併せて確認する必要があります。
他の地域・地区との違いに注意
用途地域と混同しやすいものに、
- 特別用途地区
- 高度地区
- 防火地域・準防火地域
などがあります。
これらは用途地域の上に重ねて指定される地区であり、用途地域そのものではありません。
宅建試験での典型的な出題パターン
宅建試験では、次のような形で出題されます。
- 用途地域の種類数を問う問題
- 特定の地域で建築可能な建物の判断
- 工業専用地域の禁止用途
- 都市計画区域との関係
文章が長くても、聞かれているのは一点のみというケースが多いです。
例題①｜建築可否の判断
問題
工業専用地域に建築できる建物として、正しいものはどれか。
- 住宅
- 小学校
- 工場
⠀
正解：3
工業専用地域では、工場以外の用途は厳しく制限されています。
例題②｜用途地域の指定場所
問題
次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 用途地域は都市計画区域外にも指定できる
- 用途地域は必ず13種類に分かれている
- 用途地域は建築基準法に基づく制度である
⠀
正解：2
用途地域は都市計画法に基づく制度であり、都市計画区域内に13種類指定されます。
まとめ｜用途地域は「比較」と「目的」で攻略
用途地域は、
- 系統ごとの違い
- 建築できる・できない建物
- 制度の目的
この3点を意識すると、暗記量が大幅に減ります。
宅建試験では確実に1問を取りにいく分野ですので、表にまとめたり、イメージと結び付けて学習していきましょう。
