はじめに
宅建試験では、登録免許税・不動産取得税・固定資産税といった税金分野から、毎年1問前後が安定して出題されます。
なかでも登録免許税は、2年に1回程度の頻度で狙われやすいテーマです。
本記事では、
- 登録免許税の基本
- 課税標準の違い
- 税率と軽減税率
- 宅建試験でのひっかけポイント
を中心に、最新の試験対策用に整理して解説します。
1．登録免許税とは？
登録免許税とは、不動産の登記を行う際に国に納める国税です。
土地や建物について、
- 所有権保存登記
- 所有権移転登記
- 抵当権設定登記
などを行う際に課税されます。
ポイント（試験向け）
- 登録免許税は 国税
- 納税義務者は 登記を受ける者
- 登記しなければ原則として課税されない
2．課税標準の整理【ここは必須】
登録免許税は、登記の種類ごとに課税標準が異なる点が重要です。
登記の種類 課税標準 所有権移転登記（売買） 固定資産税評価額 所有権移転登記（相続） 固定資産税評価額 所有権保存登記 固定資産税評価額 抵当権設定登記 債権額（借入金額）
試験での注意点
- 取引価格ではない
- 登記簿価格でもない
- 原則は「固定資産税評価額」
3．登録免許税の税率【頻出表】
まずは原則税率を正確に覚えましょう。
登記の種類 税率 所有権保存登記 0.4％ 所有権移転登記（売買） 2.0％ 所有権移転登記（相続） 0.4％ 抵当権設定登記 0.4％
👉 宅建試験では
「売買＝2.0％」だけ高い
という構図を意識すると覚えやすいです。
4．軽減税率（最新の試験対策ポイント）
登録免許税は、住宅取得に関連する登記について軽減措置が設けられています。
※宅建試験では「期限がある軽減措置」である点も狙われます。
（1）住宅用家屋の所有権保存登記
要件
- 新築または取得後1年以内
- 個人が自己の居住用として使用
- 床面積50㎡以上（登記簿面積）
税率
- 原則：0.4％
- 軽減後：0.15％
（2）住宅用家屋の所有権移転登記（売買）
要件（頻出）
- 自己の居住用住宅
- 床面積50㎡以上
- 建築後一定年数以内
- 木造：20年以内
- 耐火建築物：25年以内
- ※または耐震基準適合証明書あり
- 取得後1年以内に登記
税率
- 原則：2.0％
- 軽減後：0.3％
👉 「売買2.0％ → 0.3％」は超重要
（3）抵当権設定登記（住宅ローン）
要件
- 住宅取得のためのローン
- 自己の居住用住宅
税率
- 原則：0.4％
- 軽減後：0.1％
5．宅建試験でのひっかけポイント
- 「登録免許税は地方税である」→ ❌（国税）
- 「売買による所有権移転の税率は0.4％」→ ❌
- 「課税標準は売買価格」→ ❌
- 「抵当権設定の課税標準は固定資産税評価額」→ ❌
6．過去問で確認！
【令和4年度 宅建試験】
問題
登録免許税の税率に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 売買による所有権移転登記の税率は0.4％である
- 抵当権設定登記の税率は2.0％である
- 相続による所有権移転登記の税率は0.4％である
- 所有権保存登記の税率は2.0％である
⠀
正解：3
まとめ（試験直前チェック）
✅ 登録免許税は 国税
✅ 課税標準は原則「固定資産税評価額」
✅ 売買の所有権移転登記だけ 2.0％
✅ 軽減税率は 住宅用・自己居住用がカギ
✅ 数字の暗記＋条件セットで覚える
税金分野は、丸暗記ではなく比較整理が合格への近道です。
次は「不動産取得税」「固定資産税」と横断整理すると、さらに得点力が上がりますよ。
