今年、宅建士の資格を持つ私が賃貸不動産経営管理士の受験を検討するにあたり、賃貸借契約の成立や分類について重要なポイントを整理しました。民法の基本から契約自由の原則、意思表示の有効性まで、試験にも実務にも役立つ内容です。
管理受託方式とサブリース方式
賃貸住宅の経営形態は主に2種類あります。管理受託方式は、賃貸人が管理業者に管理を委託する方法です。一方、サブリース方式は、サブリース業者が所有者から物件を借り、第三者に転貸します。契約形態や責任の範囲が異なるため、試験でも出題されやすい分野です。
契約成立の基本分類
契約は申込みと承諾の合致で成立します。民法上、賃貸借契約は「諾成契約」に分類され、合意のみで成立しますが、消費貸借のように物の引渡しが必要な「要物契約」もあります。また、民法は典型契約（有名契約）を13種類規定しており、その中で賃貸借契約は有償契約かつ双務契約にあたります。
有償契約と無償契約の違い
有償契約は対価を伴う契約で、賃貸借契約や売買契約が該当します。無償契約は対価がなく、贈与契約や使用貸借契約などが該当します。有償契約は拘束力が強く、債務者の責任も重くなります。
双務契約と片務契約
双務契約は当事者双方が対価的債務を負担する契約で、賃貸借契約はこれにあたります。片務契約は一方のみが債務を負担します。双務契約には同時履行の抗弁権が適用されますが、片務契約には原則として適用されません。
要式契約と不要式契約
契約の中には、保証契約のように書面や電磁的記録が必要な要式契約があります。一方、賃貸借契約の多くは不要式契約で、合意のみで成立します。ただし定期借地権や定期建物賃貸借など一部は書面が必要です。
契約自由の原則
民法は契約自由の原則を認めていますが、社会的弱者保護の観点から制限される場合があります。自由には、契約締結の自由、相手方選択の自由、内容決定の自由、方式の自由が含まれます。ただし、公序良俗や強行規定に反する契約は無効です。
意思表示の有効性と無効・取消し
契約は当事者の意思表示で成立しますが、心裡留保、虚偽表示、錯誤、詐欺、強迫の場合には無効や取消しの対象になります。特に第三者が関わる場合、善意や無過失かどうかで保護の可否が異なります。
- 心裡留保・虚偽表示は善意であれば第三者保護
- 錯誤・詐欺は善意かつ無過失で第三者保護
- 強迫は第三者保護なし
学習のポイント
賃貸借契約は有償・双務・諾成・不要式契約という複数の分類に該当します。分類を横断的に整理することで、試験問題のひっかけに対応しやすくなります。また、意思表示の無効・取消しと第三者保護の要件は混同しやすいため、表で整理して覚えるのがおすすめです。
この内容は、賃貸不動産経営管理士試験の契約分野対策に直結します。宅建士としての知識に加え、管理業務やサブリース実務の視点を持って学習すれば、より得点力が高まるはずです。
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