建築基準法では、建物の構造や用途だけでなく、敷地と道路の関係にも厳格なルールがあります。とくに「私道に面する敷地の建築」「越境の扱い」「特例による許可制度」などは、宅建試験でも頻出です。
この記事では、前回に引き続き「建築基準法」のテーマを体系的に整理し、理解度を高めていただくことを目的としています。例題も交えながら、得点源になるポイントを一緒に押さえていきましょう。
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建築物と道路の原則：接道義務の再確認
建築物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと建築基準法第43条で定められています。
ここでいう「道路」は、公道だけでなく条件を満たせば私道も該当します。つまり、私道であっても建築基準法上の「道路」と認定されていれば、その敷地には建築可能なのです。
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私道の種類と位置指定道路の制度
私道の中でも建築に使える道路は？
私道でも、次のいずれかの基準を満たせば「法第42条の道路」として扱われ、建築が可能です。
- 42条1項5号道路（位置指定道路）
開発業者などが造成した私道を、特定行政庁が「道路として使って良い」と指定したもの。
幅員4m以上、両端が公道に接続しているなどの条件があります。
- 42条2項道路（みなし道路）
建築基準法施行時にすでに建築物が立ち並んでいた道路で、幅員4m未満でも条件を満たせば「道路とみなす」ことができる。
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私道に面した建築の注意点
私道上に建築物の敷地が接している場合、その道路が「位置指定道路」であれば、建築確認は可能です。ただし注意点もあります。
注意すべきポイント
- 位置指定の有効性は永続ではない。維持管理が困難になった場合などには、指定が取り消されることもある。
- 私道の所有者が通行を妨げるような措置をとると、接道義務を実質的に満たさない状態となり違反建築扱いになる可能性もある。
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越境物の取り扱いと建築への影響
建築物が隣地や道路に越境している場合、それが新たな建築確認にどのように影響するかも、宅建試験では重要です。
越境している場合の原則
- 隣地からの越境物（ひさしや屋根など）があると、新たな建築確認に支障を来す可能性あり。
- 建築物の一部（屋根や外壁、基礎など）が越境していると、建築基準法上の「敷地の境界」や「接道条件」を満たさない場合がある。
越境物の是正措置
- 越境部分を是正（撤去）すれば建築確認が可能になる。
- 逆に越境物を放置しての建築確認は違反のリスクが高まる。
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特定行政庁による特例的な許可（43条但書き）
敷地が原則の接道義務を満たしていない場合でも、特定行政庁が「周囲の交通や防災上支障がない」と認めた場合は、建築が許可される場合があります。これを**「建築基準法43条但書きの許可」**といいます。
許可の条件例
- 明確な通路があり、消防活動や避難に支障がない
- 周辺住民からの同意が得られている
- 特定の施設（例えば避難経路や非常口）が適切に設けられている
この特例は、「接道義務を緩和できる」制度として重要ですが、万能ではなく、状況に応じて厳格に審査されます。
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敷地の分割・合筆による建築制限
建築基準法では、建築物が建つ敷地が適正な形状と面積であることも求められます。そのため、次のようなケースでは注意が必要です。
- 建築後に敷地を分割して別の建物を建てようとする場合 → 接道義務を満たすか確認が必要
- 2つの土地を合筆して大きな建物を建てる場合 → 用途地域・容積率の制限がそれぞれ異なると適用が難しい
これらは、都市計画や近隣環境への影響を最小限に抑えるための配慮でもあります。
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例題でチェック！
問題：
建築物の敷地が私道に接している場合、その私道が次のいずれかに該当すれば、建築基準法上「道路」として扱われる。該当しないものを1つ選べ。
ア. 42条1項5号道路（位置指定道路）
イ. 42条2項道路（みなし道路）
ウ. 単なる所有者の好意で使われている通路
エ. 都市計画法の開発許可を受けた道路
正解：ウ
→ 単なる通路は、建築基準法上の道路には該当しません。建築確認の要件を満たさないため、原則として建築できません。
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まとめ：道路と敷地の関係を理解しよう
建築物は「どこに建てるか」によって許可の可否が大きく左右されます。特に、私道の取り扱い、越境、特例的な許可制度などは、宅建試験でも実務上も重要な知識です。
今回の内容を振り返ると次のとおりです：
- 接道義務は幅員4m以上・2m以上接する道路が必要
- 私道でも一定条件を満たせば建築可能
- 越境がある場合、建築確認は受けられない可能性がある
- 特定行政庁の判断で接道要件を緩和できるケースもある
- 敷地の分割や合筆は、建築後にも法的な影響を及ぼす
