賃貸住宅管理業法は、賃貸住宅の適正な管理を確保するために制定された法律です。本記事では、その中でも試験で頻出となる「賃貸住宅管理業の登録」と「業務管理者」について解説します。特に登録の要否や拒否事由、業務管理者の要件は細かい論点が多いため、条文のポイントを押さえて整理していきましょう。
賃貸住宅管理業の登録とは？
賃貸住宅管理業を営もうとする者は、原則として国土交通大臣の登録を受けなければなりません（３条１項）。
ただし、管理戸数が200戸未満である場合は登録不要です（規則３条）。
ここで重要なのは「200戸の数え方」です。例えばシェアハウスが10室ある場合、入居中か空室かを問わず10戸としてカウントします。
💡 試験ポイント：小規模業者でも登録を受ければ、規制や監督処分の対象になる点を押さえてください。
登録の流れと有効期間
登録を受けるには、申請書に商号・役員氏名・所在地などを記載し、誓約書などを添付して国土交通大臣に提出します（４条１項・２項）。
登録されると、申請内容に加えて「登録年月日・登録番号」が登録簿に記載されます（５条１項）。
- 有効期間：5年
- 更新申請期間：満了日の90日前から30日前まで
- 更新の効力：申請中は有効期間が切れても効力は継続（３条３項）
この「効力の継続」規定は宅建業法と似ていますが、混同しないよう注意が必要です。
登録拒否事由
登録は誰でも受けられるわけではありません。法律で定められた「拒否事由」に該当する場合、登録はできません（６条１項）。代表的なものは次のとおりです。
- 心身の故障により業務遂行不可（１号）
- 破産手続開始の決定を受けて復権していない（２号）
- 財産的基盤を欠く（10号）
- 禁錮以上の刑に処せられ、執行後5年未満（４号）
- 暴力団員または元暴力団員で5年未満（５号）
- 登録取消しから5年未満（３号）
- 業務管理者を確実に選任できない（11号）
💡 注意点：
未成年者でも「営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者」は登録可能です。また、単に成年被後見人であるというだけでは拒否事由にはなりません。
登録後の義務と届出
登録後も変更や廃業などがあった場合には届出が必要です。例えば法人の解散や個人業者の死亡などがあった場合、相続人や清算人が30日以内に届出をしなければなりません（９条）。
また、登録が失効しても、契約済みの管理受託契約を「結了」する範囲でのみ業務を継続できる規定（27条）があります。取引関係者を保護する趣旨です。
業務管理者の役割
賃貸住宅管理業者は、営業所や事務所ごとに1人以上の業務管理者を選任しなければなりません（12条１項）。
業務管理者は、以下のように重要な業務を監督します。
- 管理受託契約の重要事項説明と契約時書面の交付
- 維持保全・金銭管理の妥当性確認
- 帳簿の備付け・定期報告
- 秘密保持・苦情処理
つまり、宅建業における「専任の宅建士」と同じように、事務所に必ず配置が求められる存在です。
業務管理者の要件
業務管理者には、以下の要件があります（12条４項、規則14条）。
- 登録拒否事由に該当しないこと（６条１項１号～７号）
- ２年以上の実務経験を有するか、それと同等以上の能力があると認められること
- 能力要件は次のいずれかで証明可能
- 賃貸不動産経営管理士試験合格者（登録証明事業）
- 宅地建物取引士で指定講習修了者
💡 専任性：業務管理者は他の営業所の管理者を兼ねることはできません（12条３項）。
例題で確認
例題１
賃貸住宅管理業を営む場合、原則として国土交通大臣の登録が必要である。ただし、管理戸数が（ ）戸未満であれば登録不要である。
（１）100戸 （２）150戸 （３）200戸 （４）300戸
👉 正解：（３）200戸
例題２
次のうち、登録拒否事由に該当するものはどれか。
（１）成年被後見人
（２）禁錮刑を受け、執行終了後３年経過した者
（３）業務管理者を確実に選任できない者
（４）未成年者で営業許可を受けた者
👉 正解：（２）と（３）
例題３
業務管理者に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）複数の営業所で業務管理者を兼任できる
（２）業務管理者は必ず宅地建物取引士でなければならない
（３）業務管理者は、苦情処理や定期報告に関する事務を監督する
（４）業務管理者は国土交通大臣の承認を受けて選任する
👉 正解：（３）
まとめ
- 登録は200戸以上で義務化。小規模業者も任意登録可能。
- 登録有効期間は5年。更新中は効力が継続する。
- 拒否事由は「財産基盤」「刑罰」「暴力団」「業務管理者不在」など。
- 業務管理者は必ず配置が必要で、賃貸不動産経営管理士や宅建士が要件を満たす。
試験では「数字」「拒否事由」「業務管理者の役割」が頻出です。過去問を通じて知識を定着させましょう。
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