今回は、普通借家における正当事由とは何なのかに絞って解説をしていきます。
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正当事由が問題になる場面
普通借家では、賃貸人が一方的に契約を終わらせることはできません。
次の場面では、必ず「正当事由」が必要になります。
- 契約期間満了時の更新拒絶
- 期間の定めのない借家の解約申入れ
📌 借主からの解約には正当事由は不要
（ここはひっかけ注意）
正当事由の判断要素（超頻出）
宅建試験では、正当事由は「総合判断」とされ、
次の4要素をセットで問われます。
① 建物使用の必要性（最重要）
- 賃貸人・借主 どちらがどれだけ必要としているか
- 居住用 ＞ 事業用 の傾向あり
👉 賃貸人が自己居住したいだけでは足りないことが多い
② 従前の経過
- 賃料不払いの有無
- 契約違反の有無
- 長期間の平穏な使用かどうか
👉 借主が誠実に使っているほど、賃貸人は不利
③ 建物の利用状況
- 老朽化しているか
- 建替えの必要性があるか
👉 耐震性不足・老朽化は賃貸人に有利な事情
④ 立退料（補完要素）
- 正当事由を補強する材料
- 立退料単独では正当事由にならない
📌
×「立退料を支払えば必ず正当事由が認められる」
〇「立退料は考慮されるが、それだけでは足りない」
宅建試験での出題パターン
パターン①【定番】
賃貸人が立退料を支払うことで、正当事由は必ず認められる。
👉 誤り
パターン②【ひっかけ】
建物の老朽化を理由とする場合、常に正当事由が認められる。
👉 誤り（総合判断）
パターン③【正解肢】
正当事由の有無は、建物使用の必要性や従前の経過等を総合考慮して判断される。
👉 正しい
期間の定めがある借家・ない借家の違い（整理）
区分 賃貸人からの終了 正当事由 期間あり 更新拒絶 必要 期間なし 解約申入れ 必要 定期借家 期間満了 不要
📌 「定期借家には正当事由不要」も頻出
試験直前用・暗記フレーズ
- 普通借家は正当事由主義
- 正当事由は「総合判断」
- 立退料は「補完要素」
- 借主保護が原則
得点につなげるコツ
- 「常に」「必ず」「当然に」という表現は疑う
- 立退料が出たら即×候補
- 普通借家と定期借家を必ず対比
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