宅建試験では、契約の成立や履行に深く関わる「条件」「期限」「時効」に関する理解が不可欠です。特に、停止条件と解除条件の区別、確定期限と不確定期限の扱い、時効の援用や利益放棄のルールなどは、ひとつでも曖昧なままでは得点を逃しかねません。
本記事では、民法の基本原則と最新判例の考え方を踏まえ、宅建試験で頻出の論点を丁寧に解説し、例題で理解を深めます。
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条件とは？効力の発生や消滅を左右する不確実な事実
条件とは、法律行為の効力の発生や消滅を、将来発生するかどうかが不確実な事実にかからせることです。
- 停止条件：条件が成就すれば効力が発生（例：試験に合格したら契約が有効になる）
- 解除条件：条件が成就すれば効力が消滅（例：試験に合格したら契約が消滅する）
原則として、停止条件は成就時から効力が発生し、解除条件は成就時から効力が消滅します。ただし、特約でさかのぼって効力を発生・消滅させることも可能です。
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条件の種類と効果を押さえよう
既成条件
契約時点ですでに成就または不成就が確定している条件のこと。
- 停止条件が成就していた：無条件扱い（有効）
- 停止条件が不成就確定：無効
- 解除条件が成就していた：無効
- 解除条件が不成就確定：無条件扱い
不法条件
内容が違法または公序良俗に反する条件は全て無効となります。
不能条件
実現不可能な条件のこと。
- 停止条件に不能条件：無効
- 解除条件に不能条件：無条件扱い（有効）
随意条件
条件の成就が一方当事者の意思にのみ委ねられている場合。
- 停止条件で随意条件：無効
- 解除条件で随意条件：有効
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期限とは？発生が確実な将来の時点に関わる事実
期限とは、法律行為の効力の発生または消滅を、将来発生が確実な事実にかからせるものです。
- 確定期限：到来の時期が明確に定まっている（例：10月10日に返済）
- 不確定期限：到来することは確実だが、時期が未定（例：父が死亡したら）
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始期と終期の違い
- 始期：効力が発生する時点（例：契約が〇日から有効）
- 終期：効力が消滅する時点（例：〇日で契約終了）
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期限の利益とその放棄・喪失
期限の利益とは？
通常、債務者が期限が来るまで履行を求められない権利。
民法では「期限は債務者の利益のために定めたものと推定する」と規定されています。
放棄
当事者は期限の利益を放棄することが可能です。放棄によって相手方に損害が及ぶ場合は、その損害を補填する必要があります。
喪失
次のような事情があれば、債務者は期限の利益を当然に喪失します。
1. 債務者が破産手続き開始決定を受けたとき
2. 担保を損傷または減少させたとき
3. 担保を供する義務を怠ったとき
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期間とその起算方法
「今から30日以内」「契約締結日から3ヶ月」などのように時間的間隔で定めるのが「期間」です。
起算点の基本
- 時間で定めた場合：即時起算（その瞬間から）
- 日・週・月・年で定めた場合：初日は含めず、翌日から起算（初日不算入の原則）
- 午前0時から始まる場合：その日を起算日に含める
満了日が休日の場合は、翌営業日が満了日になります（商習慣による）。
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時効とは？時間の経過によって権利関係が変わる制度
時効は、一定期間が経過したことによって、法律関係に安定をもたらす制度です。
種類
- 取得時効：他人の財産を一定期間占有していた者が、所有権を取得する制度
- 消滅時効：一定期間権利を行使しないと、その権利が消滅する制度
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時効の効力と援用
遡及効
時効の効果は、起算日にさかのぼって発生します。
例：10年間土地を占有して取得時効が完成した場合、占有開始時点から所有者とみなされます。
援用とは？
時効は、援用（自分の権利として主張）しない限り、裁判所が職権で認定できないルールになっています。つまり、援用があって初めて効果が発生します。
援用できる者とできない者
- 援用できる例：保証人、物上保証人、詐害行為受益者など
- 援用できない例：建物賃借人、後順位抵当権者など（判例あり）
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時効の利益の放棄
- 完成前に放棄することはできません
- 完成後なら自由に放棄できますが、効果は放棄者に限られます（相対効）
例：主債務者が時効を放棄しても、保証人には影響がなく、保証人は時効援用が可能です。
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実力確認！例題にチャレンジ
問題1：次のうち、無効となる条件はどれか？
ア．試験に合格したら贈与する
イ．甲建物が売れたら契約成立（既に建物焼失）
ウ．不法行為をしなければ契約する
エ．父が死亡したら土地を相続させる
正解：ウ（不法条件は無効）
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問題2：時効完成後の放棄に関する記述で正しいものはどれか？
ア．時効完成前でも放棄できる
イ．主債務者が放棄すれば保証人にも効果がある
ウ．放棄は自由にでき、その効果は放棄者に限る
エ．裁判所が職権で放棄の有無を判断する
正解：ウ（完成後の放棄は相対効）
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まとめ
宅建試験で得点源となる「条件・期限・時効」のポイントをおさらいしましょう。
- 条件は「不確実」、期限は「確実」な将来の事実に基づく
- 停止条件は「効力発生」、解除条件は「効力消滅」
- 既成条件・不法条件・不能条件・随意条件の処理を整理
- 時効の効力は遡及し、援用しないと効果は生じない
- 時効利益の放棄は完成後のみ可能で、相対効に注意
