宅建業法の営業保証金制度と弁済業務保証金制度の違いを徹底比較宅建試験のひっかけ問題も攻略できる制度比較と頻出例題解説

宅建試験受験者の皆さん、こんにちは。
本記事では宅建業法の中でも混同しやすい「営業保証金制度」と「弁済業務保証金制度」の違いについて、試験で問われやすい部分を徹底比較し、例題と解説を交えながら詳しく解説していきます。

どちらも不動産取引における消費者保護のための制度ですが、仕組みや金額、手続き、還付の流れなど、異なる点が非常に多いため、しっかり整理して覚えることが合格への近道です。

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制度の目的と基本構造の違い

まずは両制度の基本的な位置づけと目的を整理しましょう。

営業保証金制度
宅建業者が自ら法務局の供託所に営業保証金を供託し、その財産的基礎を確保する制度です。
免許取得後、供託と届出をしなければ営業を開始できません。

弁済業務保証金制度（保証協会制度）
宅建業者が保証協会に加入し、分担金を納付。
協会がまとめて弁済業務保証金を供託し、消費者保護を図る団体保証制度。
分担金で済むため、個別供託より負担が軽いのが特徴。

供託額と納付金額の違い

営業保証金制度では、供託する金額が高額です。

営業保証金制度

本店：1,000万円
支店：1か所500万円

弁済業務保証金制度

本店：60万円（分担金）
支店：30万円（分担金）

この差額が大きく、資金負担の面からも保証協会制度の利用が一般的です。

供託の方法と納付先の違い

営業保証金制度
宅建業者が直接「本店所在地の最寄りの供託所」に供託。
現金または国債等の有価証券（国債100％評価、地方債90％、その他80％）で供託可能。

弁済業務保証金制度
宅建業者は直接供託せず、「保証協会に分担金を納付」。
保証協会が1週間以内に法務局の供託所に弁済業務保証金を供託する。

営業開始までの流れの違い

営業保証金制度
免許取得後、供託→免許権者への届出→営業開始

弁済業務保証金制度
免許取得後、保証協会へ加入→分担金納付→保証協会が供託→免許権者へ届出→営業開始

特に供託のタイミングの違いを整理しておきましょう。

還付の手続きと流れの違い

営業保証金制度

顧客が直接供託所に還付請求
供託所が還付実行

弁済業務保証金制度

顧客がまず保証協会へ認証申請
認証後、供託所へ還付請求
供託所が還付実行

この流れの違いは試験で頻出のひっかけポイント。

還付限度額の違い

営業保証金制度
宅建業者が実際に供託している金額が限度額。

弁済業務保証金制度
「営業保証金制度を選択していたと仮定した場合の供託金額」が限度額。
（本店1,000万円、支店500万円単位）

例題1
本店＋2支店を持つ宅建業者が保証協会の社員である場合、弁済業務保証金の還付限度額は？

A. 120万円
B. 2,000万円
C. 60万円
D. 1,000万円

正解と解説
B。本店1,000万円＋500万円×2支店＝2,000万円。

還付後の補填方法の違い

営業保証金制度
還付で保証金が減った場合、宅建業者が不足分を2週間以内に供託し、さらに届出。

弁済業務保証金制度
保証協会がまず不足分を供託。
後日、宅建業者が保証協会に還付充当金を納付（通知から2週間以内）。

特別分担金の有無

営業保証金制度
特別徴収はない。

弁済業務保証金制度
還付が多発し、準備金でも補えないとき、保証協会は「特別分担金」を徴収できる。
通知を受けた日から1か月以内に納付しないと、社員資格を失う。

保証協会の必須・任意業務の違い

保証協会は、宅建業法で以下の業務を行うことが義務付けられています。

必須業務

弁済業務
苦情処理・結果の社員周知
宅建士研修

任意業務

手付金保管事業
一般保証業務
宅建業振興のための事業

例題2
保証協会の必須業務でないものはどれか。

A. 弁済業務
B. 宅建士研修
C. 苦情処理
D. 手付金保管事業

正解と解説
D。手付金保管事業は任意業務。

試験攻略ポイント

このテーマは次の点を整理しよう。

供託額と納付先
営業開始までの手続き順
還付の流れと限度額
不足補填・特別分担金
保証協会の必須・任意業務の区別

表にまとめるのもおすすめです。

総まとめ表

制度	営業保証金	弁済業務保証金
誰が供託	宅建業者	保証協会
金額	本店1,000万円支店500万円	本店60万円支店30万円
供託先	本店最寄の供託所	保証協会が供託所
営業開始	供託・届出後	分担金納付・届出後
還付請求	顧客→供託所	顧客→保証協会→供託所
還付限度額	実際の供託額	営業保証金相当額
不足補填	業者が直接供託	協会→宅建業者が還付充当金
特別分担金	なし	あり
廃業・取戻し公告	必要	必要(一部不要)