あけましておめでとうございます！
今日は元日なので、2025年までの不動産市場の動向をまとめ、2026年の展望についてまとめました。ぜひ参考にしてみてください。
「高コスト・高価格」の修正と新しい需要構造
2025年まで続いた住宅価格・地価の高騰や再開発計画の混迷を受け、2026年の不動産市況は変調期・再編期に入りつつあります。全体のトレンドと、それぞれの市場で注目される動きを整理すると、以下のポイントが浮かび上がります。
価格高騰の余波が続く住宅市場
マンション・戸建てともに買いにくさは変わらず
- 首都圏マンション価格は依然高水準
- 例：東京23区の新築マンション平均価格が1億円超（2025年上期）という記録的水準が継続。
- 世界の大都市でも同様の高騰（NY・ロンドンなど）
若い世代の購買力が追いつかず、持ち家率は低下傾向が世界共通の現象になっています。
ポイント
- 価格高止まり → 理論上は「買い控え」圧力
- しかし金利低水準で住宅ローン需要は底堅い
住宅ローン減税の拡充で中古市場が活性化
2026年度の税制改正で住宅ローン減税が5年延長され、特に中古住宅向けの支援が拡充されました。
主な拡充内容：
✔ 中古住宅の減税上限額が3,000万円 → 最大4,500万円へ
✔ 控除期間が 10年 → 13年に延長
✔ 床面積要件が 50㎡ → 40㎡に緩和
これにより、
- 中古マンション・戸建が新築と同等に選ばれやすくなる
- 若年層・単身者にも購入機会が拡大
注目点
- 中古住宅の価格競争力が相対的にアップ
- リフォーム市場・既存ストックの価値が上昇
再開発は「質の見直し」へ
近年話題になったのが、再開発計画の中止や延期の増加です。
実例：
- 中野サンプラザ再開発の白紙化
- 名古屋駅地区再開発の一時白紙化
- 博多駅空中都市プロジェクトの中止
- モリシア津田沼再開発の白紙化
- 新宿駅西南口再開発の工期未定化
- 池袋・蒲田などの遅延・計画見直し
その背景は主に：
✔ 建築資材価格の高騰
✔ 職人の人手不足
✔ 廃棄物処理費の上昇
✔ 工期リスクの増大
再開発の前提であった「コスト計画が読める時代」は終わり、不確実性との戦いに変わりつつあります。
不動産投資・資産としての価値
高騰しているとはいえ、
- 東京23区、人気エリア中心のマンション
- 立地が強い中古物件
の価格は堅調です。資産価値として魅力を持つ物件は依然として買い手がつきやすい状況です。
ただし注意点
✔ 利回りを期待する投資物件は供給過多
✔ 金利リスクと価格リスクの両面を考慮すべき
✔ 空室リスクが地域によって顕著
固定資産税・税制面での地価の偏在是正議論
2025年末に発表された税制改正大綱では、都市部と地方の税収格差是正策として固定資産税の新しい仕組みの検討が盛り込まれました。
ポイント：
- 東京23区の固定資産税の一部を他都市へ配分する案
- 法人事業税の配分ルールの見直しも検討
この動きは、地価の偏在と税収構造のひずみに対応するためであり、長期的な不動産市場にも影響を与える可能性があります。
世界の住宅事情と持ち家率の低下
不動産経済研究所やOECDのデータによれば、
- 日本：30〜49歳の持ち家率が低下
- カナダ・オーストラリア・英国でも持ち家率が低下
住宅価格高騰 × 賃金の伸び悩みが、世界的な共通課題になっています。
日本では人口減少・少子化・社会保障不安も重なり、マイホーム取得のハードルが相対的に高まる構造となっています。
宅建試験で押さえておきたいトピック
2026年の不動産トレンドは、宅建試験でも以下のポイントが絡む可能性が高いです：
✔ 住宅ローン減税の制度改正
- 適用期間延長
- 中古住宅向け控除額拡充
- 面積要件の緩和
→ 税制特別措置の位置付け、条件等は宅建でも重要論点
✔ 固定資産税の仕組み
- 課税主体と課税対象（土地・建物）
- 評価額・課税標準・税率
- 地方税としての役割
→ 今後の税制改正も視野に入れた理解が重要
✔ 再開発・都市計画
- 再開発のメリット・リスク
- 建築費・工期リスクの考え方
- 都市計画法・都市再生特別措置法の基礎
→ 現実の動向と試験制度の接点として覚えておきたい分野
まとめ：2026年は「変化と適応」の年
2026年の不動産市況は、これまでと比べて大きな変化局面にあります。
- 住宅価格は高止まり
- 中古住宅の優先度が上昇
- 再開発計画が見直し・延期
- 税制面での再調整が進む
市場の構造自体がフレキシブルさを求められる時代です。
不動産購入・投資・管理・仲介のいずれに関しても、長期的な視点と現実的なリスク評価がこれまで以上に求められています。
